みんなで大家さんは確定申告が必要？節税になる？

みんなで大家さんは1口100万円から、預金感覚で不動産投資が始められる商品です。

販売開始から16年間、元本評価割れは生じておらず、安定して年6回の利益分配金が受け取れます。

不動産投資が初めてでもスタートしやすい「みんなで大家さん」ですが、受け取った利益分配金に税金がかかるのか心配になる方もおられます。

この記事では、みんなで大家さんを始めると確定申告が必要なのか、節税対策に役立つのかを分かりやすく解説します。

みんなで大家さんで確定申告が必須になるケースは？

みんなで大家さんで源泉徴収される税金20.42%は、実は目安として設定されている税率です。

そのため、源泉徴収されていても確定申告が必要になる場合があります。

また、所得税率が20%よりも低い人なら、確定申告をすることで差額の還付を得られる場合もあります。（※詳しい分配金の税率計算についてはこちら。）

ここでは、みんなで大家さんで生じた利益に関して、確定申告が必須となるケースについて解説します。

みんなで大家さんの利益は雑所得になる

みんなで大家さんは、投資商品の中でも「不動産特定共同事業商品」に分類されます。

不動産特定共同事業商品によって発生する利益は、雑所得です。

みんなで大家さんは3～4口投資すると確定申告が必要

すでにご紹介した通り、みんなで大家さんの利回り7%の商品に100万円投資した場合、1年間で源泉徴収後の55,706円が入金されます。

しかし、雑所得の計算対象は、源泉徴収前の金額であり、この場合には1口100万円で雑所得は7万円です。

つまり、利回り7%の商品に3口300万円投資した場合には、年間の雑所得が21万円となります。

年間20万円以上の雑所得がある場合には確定申告が必要になりますので、利回り7%の商品に3口300万円投資した場合には、確定申告が必要です。

一方で、利回り6%の商品に3口300万円投資（年間雑所得：18万円）、利回り7%の商品に2口200万円投資（年間雑所得：14万円）した場合には、確定申告は必須ではありません。

みんなで大家さんの利益分配金は日割り計算され、運用結果によっても変動します。

年末調整をしても確定申告は必要？

年末調整とは、源泉徴収した税額の合計額と実際の年間課税額を一致させる作業です。

サラリーマンなどの給与所得のみの方は、年末調整によって年間所得税が確定しますが、給与所得以外にも副業による雑所得などがある場合には確定申告が必要となります。

みんなで大家さんによる利益分配金も雑所得に分類されるため、給与所得者の方が年末調整をしていても、雑所得が年間20万円以上になる場合は、確定申告が必要です。

みんなで大家さんの確定申告のやり方

確定申告が必要となった場合は、まず「確定申告書」を作成します。

国税庁の提供する確定申告書等作成コーナーを利用するとスムーズに作成することができるのでオススメです。

また、実際に申告書を提出するには、1.直接税務署に行く、2.税務署に郵送する、もしくは3.国税庁の「e-tax」というオンライン申請を利用する、のいずれか都合のいい方法で申請すればよく、e-taxであればマイナンバーカードとスマホがあれば申請もラクに行うことが可能です。

※参考：国税庁｜申告書に添付・提示する書類

みんなで大家さんの利益にかかる税金

みんなで大家さんでは、支払う必要のある税金が自動で差し引かれて入金されます。

まずは、入金前に源泉徴収される税金について理解しておくことが大切です。

みんなで大家さんで源泉徴収される税金はどれくらい？

みんなで大家さんの利益分配金は、20.42%の税金が源泉徴収されて入金されます。

20.42%の内訳は、所得税20%と復興特別所得税0.42%です。

実際にいくら源泉徴収されるかシミュレーション

引用；みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんは1口100万円から始められ、想定利回り6〜7%の商品が多くラインナップされています。

ここでは、利回り7%の商品に1口100万円投資した場合、1年間でいくら源泉徴収されるかをシミュレーションします。

利回り7%の場合には、1口100万円に対して、年間で7万円の利益分配金が発生します。

20.42%の課税対象は7万円となり、7万円×20.42%＝14,294円が源泉徴収されます。

つまり、利回り7%の商品に100万円投資し、想定利回り通りの運用結果になると、1年間で70,000円－14,294円＝55,706円が入金されることになります。

みんなで大家さんは節税対策に向いている？

一般的な不動産投資では、実際の不動産を所有して管理するため、現金を保有するよりも節税できます。

みんなで大家さんのような「不動産小口化商品」が節税対策に向いているのか解説します。

みんなで大家さんの節税メリットは小さい

一般的な不動産投資では節税対策として、必要経費を差し引くことができます。

一般的な不動産投資で考えられる必要経費としては、物件の売買やそれに伴う委託費用、物件管理に関する費用や経年変化による減価償却費などがあります。

しかし、みんなで大家さんのメリットの1つは手間を掛けずに投資ができることであり、投資後は行うことがほとんどありません。

雑所得でももちろん必要経費を計上できますが、みんなで大家さんでは必要経費がほとんど発生しないため、雑所得の額をほとんど減らすことはできません。

インターネット通信料やパソコンなどの購入費用など、雑所得の必要経費として考えられるものもありますが、一般的な不動産投資に比べると金額はわずかです。

みんなで大家さんでできる節税対策「資産圧縮効果」

現金を保有していると、額面の金額そのままが相続税計算の基準評価額として扱われます。

しかし、現金をみんなで大家さんのような不動産小口化商品に投資することにより、評価額を圧縮することができます。

投資による資産圧縮効果はケースによって異なるため、詳しい節税の効果については税理士や所轄の税務署への事前の相談をおすすめします。

みんなで大家さんでできる節税対策「雑所得の内部通算」

すでにご紹介した通り、利益分配金の入金前に差し引かれる源泉徴収は、目安として設定されている税額です。

もし、みんなで大家さんの投資において損失が発生した場合には、確定申告によって正確な雑所得を申告することで、源泉徴収された税金を取り戻すことができます。

みんなで大家さん以外にも雑所得がある場合には、利益の内部通算をすることで、節税対策をすることができます。

みんなで大家さんとは

まず初めにみんなで大家さんの運営・販売会社についてご紹介します。

みんなで大家さんの運営会社

みんなで大家さんの販売会社

都市綜研インベストファンド株式会社・みんなで大家さん販売株式会社共に、不動産特定共同事業法に基づいて運営・販売しています。

みんなで大家さんのお得なキャンペーン

節税に関するメリットは限定的ですが、みんなで大家さんには税金のかからないお得なキャンペーンが用意されています。

税金がかからないギフトカードがもらえる

2024年3月時点で、みんなで大家さんでは成田空港周辺開発プロジェクトとして「シリーズ成田18号」を販売中です。

「シリーズ成田18号」に出資すると、投資口数に応じて以下の三井住友カードVJAギフトカードがもらえます。

みんなで大家さんのキャンペーン

キャンペーンでもらえるギフトカードは課税対象外のため、利益分配金に上乗せできるお得なキャンペーンです。

まとめ｜みんなで大家さんは確定申告が必要な人もいる

みんなで大家さんの利益分配金は、20.42%の税金が源泉徴収されてから口座に入金されます。

サラリーマンや年金所得者の方で、税金が源泉徴収されていても、雑所得が年間20万円を超える場合には、確定申告が必要となります。

また、個人事業主やフリーランスなどの方は、みんなで大家さんの利益分配金額に関わりなく確定申告が必須ですので、期日までに忘れずに行うことが重要です。

節税対策については、一般的な不動産投資に比べると、みんなで大家さんのメリットは限定的ですが、現金を保有するよりも「資産圧縮効果」や「雑所得の内部通算」などの節税メリットがあります。

インターネット通信料やパソコン購入など、みんなで大家さんへの投資に伴う経費が発生する場合には、雑所得の必要経費として計上できる場合もあります。

確定申告や節税対策については、個々のケースによって異なる場合が多いため、税理士や所轄の税務署への相談がおすすめです。