みんなで大家さんは確定申告が必要?節税になる?

みんなで大家さんは確定申告が必要?節税になる?


この記事を書いた人
小島 優一
宅地建物取引士

宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

みんなで大家さんは1口100万円から、預金感覚で不動産投資が始められる商品です。

販売開始から16年間、元本評価割れは生じておらず、安定して年6回の利益分配金が受け取れます。

不動産投資が初めてでもスタートしやすい「みんなで大家さん」ですが、受け取った利益分配金に税金がかかるのか心配になる方もおられます。

この記事では、みんなで大家さんを始めると確定申告が必要なのか、節税対策に役立つのかを分かりやすく解説します。

渡邊編集者渡邊編集者

税金のことは分かりにくい部分もあり、法律に従って納税できているかがとても気になります。

みんなで大家さんの利益分配金にはどんな税金がかかるのか、課税方法はどのような方法なのか、などを理解することが大切です。

小島解説員小島解説員

みんなで大家さんで確定申告が必須になるケースは?

みんなで大家さんで源泉徴収される税金20.42%は、実は目安として設定されている税率です。

そのため、源泉徴収されていても確定申告が必要になる場合があります。

また、所得税率が20%よりも低い人なら、確定申告をすることで差額の還付を得られる場合もあります。(※詳しい分配金の税率計算についてはこちら。)

ここでは、みんなで大家さんで生じた利益に関して、確定申告が必須となるケースについて解説します。

みんなで大家さんの利益分配金額に関係なく確定申告が必須の人
  • 個人事業主やフリーランスの方
  • 2,000万円を超える給与収入がある方
  • 400万円を超える公的年金を受け取っている方

渡邊編集者渡邊編集者

すでに源泉徴収されていても、確定申告が必要な場合もあるのですね。

フリーランスで働く方やサラリーマンでも副業を始める方も増えているので、確定申告について正確に理解することが大切です。

小島解説員小島解説員

みんなで大家さんの利益は雑所得になる

みんなで大家さんは、投資商品の中でも「不動産特定共同事業商品」に分類されます。

不動産特定共同事業商品によって発生する利益は、雑所得です。

注意
サラリーマンや年金所得者の方で、みんなで大家さんの利益を含めて年間20万円以上の雑所得がある方は、確定申告が必須になります。

渡邊編集者渡邊編集者

不動産特定共同事業商品とはどんな商品なのでしょうか?

不動産特定共同事業法に基づき、事業者が複数の投資家から集めた出資金で不動産を取得し、収益を投資家に分配する商品です。

小島解説員小島解説員

雑所得とは?確定申告はなぜ必要?

雑所得は、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得および一時所得のいずれにもあてはまらない所得を指します。

雑所得に該当するものの代表例としては、公的年金や副業に関する所得などがあります。

投資に関して言えば、みんなで大家さんのような「不動産特定共同事業商品」の他にも、「ソーシャルレンディング」や「仮想通貨」による利益も雑所得に分類されます。

雑所得の課税方法は総合課税です。総合課税は、対象となる所得をすべて合計して税率が決まるので、より正確な税額を決定するために確定申告が必要になります。

みんなで大家さんは3~4口投資すると確定申告が必要

すでにご紹介した通り、みんなで大家さんの利回り7%の商品に100万円投資した場合、1年間で源泉徴収後の55,706円が入金されます。

しかし、雑所得の計算対象は、源泉徴収前の金額であり、この場合には1口100万円で雑所得は7万円です。

つまり、利回り7%の商品に3口300万円投資した場合には、年間の雑所得が21万円となります。

年間20万円以上の雑所得がある場合には確定申告が必要になりますので、利回り7%の商品に3口300万円投資した場合には、確定申告が必要です。

一方で、利回り6%の商品に3口300万円投資(年間雑所得:18万円)、利回り7%の商品に2口200万円投資(年間雑所得:14万円)した場合には、確定申告は必須ではありません。

みんなで大家さんの利益分配金は日割り計算され、運用結果によっても変動します。

注意
正確な雑所得の計算や確定申告が必要かどうかは他の所得状況によっても異なるため、税理士や所轄の税務署に相談することが大切です。

年末調整をしても確定申告は必要?

年末調整とは、源泉徴収した税額の合計額と実際の年間課税額を一致させる作業です。

サラリーマンなどの給与所得のみの方は、年末調整によって年間所得税が確定しますが、給与所得以外にも副業による雑所得などがある場合には確定申告が必要となります。

みんなで大家さんによる利益分配金も雑所得に分類されるため、給与所得者の方が年末調整をしていても、雑所得が年間20万円以上になる場合は、確定申告が必要です。

みんなで大家さんの確定申告のやり方

確定申告が必要となった場合は、まず「確定申告書」を作成します。

国税庁の提供する確定申告書等作成コーナーを利用するとスムーズに作成することができるのでオススメです。

また、実際に申告書を提出するには、1.直接税務署に行く、2.税務署に郵送する、もしくは3.国税庁の「e-tax」というオンライン申請を利用する、のいずれか都合のいい方法で申請すればよく、e-taxであればマイナンバーカードとスマホがあれば申請もラクに行うことが可能です。

注意
必要書類などは個人事業主・年金受給者・フリーランスなどの就業状況や申告内容により変わってきますのでご注意ください。

※参考:国税庁|申告書に添付・提示する書類

みんなで大家さんの利益にかかる税金

みんなで大家さんでは、支払う必要のある税金が自動で差し引かれて入金されます。

まずは、入金前に源泉徴収される税金について理解しておくことが大切です。

みんなで大家さんで源泉徴収される税金はどれくらい?

みんなで大家さんの利益分配金は、20.42%の税金が源泉徴収されて入金されます。

20.42%の内訳は、所得税20%と復興特別所得税0.42%です。

実際にいくら源泉徴収されるかシミュレーション

みんなで大家さん商品一覧の画像

引用;みんなで大家さん公式サイト

みんなで大家さんは1口100万円から始められ、想定利回り6〜7%の商品が多くラインナップされています。

ここでは、利回り7%の商品に1口100万円投資した場合、1年間でいくら源泉徴収されるかをシミュレーションします。

利回り7%の場合には、1口100万円に対して、年間で7万円の利益分配金が発生します。

20.42%の課税対象は7万円となり、7万円×20.42%=14,294円が源泉徴収されます。

つまり、利回り7%の商品に100万円投資し、想定利回り通りの運用結果になると、1年間で70,000円-14,294円=55,706円が入金されることになります。

MEMO
実際の利益分配金は日割り計算されるため、ファンドの運用結果や日数によっても変化します。

みんなで大家さんは節税対策に向いている?

一般的な不動産投資では、実際の不動産を所有して管理するため、現金を保有するよりも節税できます。

みんなで大家さんのような「不動産小口化商品」が節税対策に向いているのか解説します。

渡邊編集者渡邊編集者

不動産小口化商品とは、どんな商品ですか?

不動産特定共同事業商品の中でも、1口数万円から100万円程度の小口化して販売する商品のことです。不動産投資が少額から始められるメリットがあります。

小島解説員小島解説員

みんなで大家さんの節税メリットは小さい

一般的な不動産投資では節税対策として、必要経費を差し引くことができます。

一般的な不動産投資で考えられる必要経費としては、物件の売買やそれに伴う委託費用、物件管理に関する費用や経年変化による減価償却費などがあります。

しかし、みんなで大家さんのメリットの1つは手間を掛けずに投資ができることであり、投資後は行うことがほとんどありません。

雑所得でももちろん必要経費を計上できますが、みんなで大家さんでは必要経費がほとんど発生しないため、雑所得の額をほとんど減らすことはできません。

インターネット通信料やパソコンなどの購入費用など、雑所得の必要経費として考えられるものもありますが、一般的な不動産投資に比べると金額はわずかです。

MEMO
不動産取得費やその後の管理費が必要になる一般的な不動産投資に比べると、みんなで大家さんの節税メリットは限定的であることが分かります。

みんなで大家さんでできる節税対策「資産圧縮効果」

現金を保有していると、額面の金額そのままが相続税計算の基準評価額として扱われます。

しかし、現金をみんなで大家さんのような不動産小口化商品に投資することにより、評価額を圧縮することができます。

投資による資産圧縮効果はケースによって異なるため、詳しい節税の効果については税理士や所轄の税務署への事前の相談をおすすめします。

みんなで大家さんでできる節税対策「雑所得の内部通算」

すでにご紹介した通り、利益分配金の入金前に差し引かれる源泉徴収は、目安として設定されている税額です。

もし、みんなで大家さんの投資において損失が発生した場合には、確定申告によって正確な雑所得を申告することで、源泉徴収された税金を取り戻すことができます。

みんなで大家さん以外にも雑所得がある場合には、利益の内部通算をすることで、節税対策をすることができます。

渡邊編集者渡邊編集者

万が一、みんなで大家さんの投資で損失が発生しても、確定申告で税金を取り戻せる可能性があるのですね。

その通りですが、みんなで大家さんでは販売開始から16年間元本評価割れは発生していません。みんなで大家さん以外の投資で損失が発生した場合も、同じように確定申告をすることで、雑所得の内部通算をすることができます。

小島解説員小島解説員

みんなで大家さんとは

まず初めにみんなで大家さんの運営・販売会社についてご紹介します。

みんなで大家さんの運営会社

営業者
都市綜研インベストファンド株式会社
本社所在地 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階
代表取締役社長 栁瀨 健一
創立 平成11年8月
資本金 29億2330万9139円
公式サイト 都市綜研インベストファンド公式

みんなで大家さんの販売会社

会社名
みんなで大家さん販売株式会社
本社所在地
東京都千代田区麹町5-3 第7秋山ビルディング5階
代表取締役社長 栁瀨 鳳憲
創設 1998年8月
資本金 1億円
社員数 59名(2023年4月現在)
公式サイト みんなで大家さん販売公式

都市綜研インベストファンド株式会社・みんなで大家さん販売株式会社共に、不動産特定共同事業法に基づいて運営・販売しています。

MEMO
不動産特定共同事業許可を得るには、宅地建物取引士であることや資本金1億円などの条件があります。

みんなで大家さんのお得なキャンペーン

節税に関するメリットは限定的ですが、みんなで大家さんには税金のかからないお得なキャンペーンが用意されています。

税金がかからないギフトカードがもらえる

2024年3月時点で、みんなで大家さんでは成田空港周辺開発プロジェクトとして「シリーズ成田18号」を販売中です。

みんなで大家さん キャンペーンの画像

「シリーズ成田18号」に出資すると、投資口数に応じて以下の三井住友カードVJAギフトカードがもらえます。

みんなで大家さんのキャンペーン

出資口数 もらえるギフトカードの金額
1口 16,000円分
2口 32,000円分
3口 48,000円分

キャンペーンでもらえるギフトカードは課税対象外のため、利益分配金に上乗せできるお得なキャンペーンです。

まとめ|みんなで大家さんは確定申告が必要な人もいる

みんなで大家さんの利益分配金は、20.42%の税金が源泉徴収されてから口座に入金されます。

サラリーマンや年金所得者の方で、税金が源泉徴収されていても、雑所得が年間20万円を超える場合には、確定申告が必要となります。

また、個人事業主やフリーランスなどの方は、みんなで大家さんの利益分配金額に関わりなく確定申告が必須ですので、期日までに忘れずに行うことが重要です。

節税対策については、一般的な不動産投資に比べると、みんなで大家さんのメリットは限定的ですが、現金を保有するよりも「資産圧縮効果」や「雑所得の内部通算」などの節税メリットがあります。

インターネット通信料やパソコン購入など、みんなで大家さんへの投資に伴う経費が発生する場合には、雑所得の必要経費として計上できる場合もあります。

確定申告や節税対策については、個々のケースによって異なる場合が多いため、税理士や所轄の税務署への相談がおすすめです。