仲介手数料の分かれとは？両手仲介・片手仲介の仕組みを解説！

不動産売買において、「両手仲介」と「片手仲介（分かれ）」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか？

これらは、仲介会社がどのように仲介手数料を得るかを示す重要な用語です。特に「片手仲介（分かれ）」は、専任媒介契約を結んだ物件でよく見られ、複数の仲介会社が関与するため、手数料の分かれ方に違いが生じます。

また、業界では「両手仲介」から派生する「あんこ」という特殊な手法も存在し、これが手数料にどのような影響を与えるのか、一般にはあまり知られていません。

この記事では、「分かれ」という取引形態が仲介手数料にどのように関係するのか、そして「専任媒介」や「あんこ」との関連性を徹底的に解説します。

さらに、「両手仲介」との比較を通じて、リスクを回避し、安心して不動産取引を進めるための注意点についても触れていきます。

仲介手数料の分かれとは？

不動産取引における「分かれ」は、仲介手数料の配分や媒介形態に深く関わる重要な概念です。

この仕組みを理解することで、専任媒介契約や「片手仲介」との違い、そして「あんこ」と呼ばれる取引手法がどのように影響するかを把握できます。

まずは、「分かれ」とは何か、その背景について詳しく見ていきましょう。

「分かれ」とは？

「分かれ」とは、不動産取引において、売主と買主をそれぞれ異なる仲介会社が担当し、仲介手数料が双方の会社で分かれるケースを指します。

この場合、売主を担当する元付け業者は売主から、買主を担当する客付け業者は買主から、それぞれ手数料を受け取ります。

専任媒介契約が結ばれている物件では、売主側の仲介業者が客付け業者に情報を提供し、その結果として「分かれ」が発生することが一般的です。

 片手仲介との違い

「片手仲介」とは、売主または買主のどちらか一方を担当する仲介業者が、一方のクライアントからのみ手数料を受け取る取引形態です。

これに対して、「分かれ」では、複数の仲介業者が関与することで、手数料が売主側と買主側に分かれる点が特徴です。

片手仲介（分かれ）と両手仲介のメリット・デメリット

不動産取引において「分かれ」が選ばれる理由には、さまざまな要因が関係しています。

専任媒介契約や仲介手数料の配分、さらに業界の慣習などが影響を与えており、各取引形態にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

以下では、「分かれ」取引がどのように行われるのか、その背景と理由について詳しく見ていきましょう。

片手仲介のメリットとデメリット

「片手仲介」には、取引のシンプルさと仲介手数料の透明性がメリットとして挙げられます。

売主または買主のどちらか一方からのみ手数料を受け取るため、取引が明確である一方、業者間での調整が必要となります。

その反面、手数料の面では両手仲介に比べて収入が少ないため、特に売主側が全体の利益を重視する場合には注意が必要です。

 両手仲介との比較

「両手仲介」と「分かれ」取引の大きな違いは、仲介手数料の受け取り方にあります。

両手仲介では、1社の仲介業者が売主と買主の両方を担当するため、手数料が倍増する可能性があります。

これに対して「分かれ」取引では、異なる仲介業者がそれぞれのクライアントから手数料を受け取るため、1社当たりの手数料は少なくなりますが、取引の公平性や透明性が保たれるというメリットがあります。

両手仲介のメリットとしては、取引がスムーズに進む可能性が高い一方で、手数料の取り決めが不明確になりがちなため、適切な情報の提供が求められます。

 両手仲介のデメリット

両手仲介のデメリットとして、以下の点が挙げられます。

両手仲介を禁止するメリット

両手仲介を禁止することのメリットには以下があります。

両手仲介は違法？

両手仲介そのものは違法ではありませんが、次の点に注意する必要があります。

• 法的規制: 両手仲介が法律に抵触する場合があるため、業者は適切な情報開示と説明を行う必要があります。
• エージェントの倫理: 倫理的な観点からは、利益相反のリスクがあるため、業界では慎重な取り扱いが求められています。

専任媒介の役割と特徴

専任媒介契約は、不動産取引において重要な役割を果たします。

この契約形態では、売主が特定の仲介業者と専属契約を結び、他の業者による仲介を排除します。

専任媒介契約は、特に確実な成約を希望する売主や、短期間での売却を目指す場合に有効です。

仲介手数料の仕組み

不動産取引において仲介手数料は、売主と買主の双方に対して仲介業者が提供するサービスの対価として支払われます。

この手数料の仕組みを理解することで、取引における費用の見通しが立てやすくなりますし、トラブルを避けるための重要なポイントも把握できます。

ここでは、仲介手数料の計算方法と、手数料トラブルを避けるためのポイントについて詳しく解説します。

手数料の計算方法

仲介手数料は、一般的に売買価格に基づいて計算されます。

日本では、不動産業者が受け取る手数料の上限が法律で定められており、次のように計算されます。

たとえば、売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は「1,000万円 × 4% + 2万円 = 42万円」となります。

この計算式を使うことで、仲介手数料の大まかな金額を事前に把握することができます。

手数料トラブルを避けるためのポイント

仲介手数料に関するトラブルを避けるためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

これらのポイントをしっかりと押さえることで、仲介手数料に関するトラブルを避け、スムーズな不動産取引を実現することができます。

あんこの具体例とその影響

「あんこ」とは、不動産業界での「暗黙のルール」や「隠れた取り決め」を指す言葉です。

具体的には、仲介業者が取引条件や手数料について明確に示さず、取引を進めることを指します。

あんこの影響は以下のように現れます。

あんこを避けるためには、契約前にすべての条件を明確にし、双方が納得した上で取引を進めることが重要です。

「分かれ」取引における注意点

「分かれ」取引（片手取引）は、売主と買主がそれぞれ異なる不動産業者を通じて取引を行う形式です。

この取引方式にはいくつかの注意点があり、特にリスクやサービスの質に関して慎重になる必要があります。

 片手取引のリスク

片手取引には、以下のようなリスクが伴うことがあります。

エージェント制の活用

エージェント制を活用することで、片手取引のリスクを軽減し、スムーズな取引を実現することができます。

以下はその具体的な活用方法です。

エージェント制を上手に活用することで、片手取引のリスクを最小限に抑え、効率的な取引を実現することができます。

仲介の法的性質は「代理」ではなく「準委任」

不動産の売却や購入に際して、不動産業者と結ぶ契約は「媒介契約」と呼ばれます。

この契約については、宅地建物取引業法（宅建業法）の第34条の2に規定されています。「媒介」とは「仲介」と同義です。

媒介契約と代理契約の違い

媒介契約は「代理契約」とは異なり、以下のような法的性質を持っています。

媒介契約における役割

代理契約における役割

つまり、不動産業者は媒介契約に基づき、売主や買主の代理として契約を決定することはありません。

媒介契約は単なるサポート契約であり、代理契約とは異なるのです。

媒介契約の法的性質

媒介契約の法的性質は「準委任」です。これは、業者が直接契約を結ぶわけではなく、取引をサポートする立場であることを意味します。

「委任」と「準委任」の違いは細かいものですが、媒介契約は「準委任」として扱われます。

両手仲介に関する法的知識

不動産業者が行う両手仲介（売主と買主の両方を担当すること）について、双方代理（民法108条）を議論するのは不適切です。

現在では、売主と買主が双方代理に同意している場合には合法とされています。

両手仲介は利益相反のリスクがあるため、禁止すべき？

不動産業者が両手仲介を行っても、法律的には問題がないことが理解されているものの、法的な問題だけではありません。

両手仲介に関する重要な論点は、実際にどのようなリスクが存在するかです。

両手仲介の問題点

両手仲介では、売主と買主の両方の利益を同時に扱うため、以下のようなリスクが伴います。

このような利益相反のリスクは、実質的に両手仲介の問題そのものであり、法律の枠組みを超えた実務上の課題です。

法律が「準委任」として両手仲介を認めているからといって、実際の取引における利益相反の問題が解決されるわけではありません。

フィデューシャリー・デューティー（受託者責任）の重要性

最近では、依頼者の利益を最優先に考える「フィデューシャリー・デューティー（受託者責任）」が強調されています。

これにより、日本の不動産取引においても、両手仲介が禁止される可能性が高まってきています。

「分かれ」取引を成功させるためのアドバイス

「分かれ」取引（片手取引）を成功させるためには、適切な準備と戦略が必要です。

売主と買主それぞれが異なる業者を通じて取引を進めるため、コミュニケーションの強化や透明性の確保が鍵となります。

以下に、成功させるための具体的なアドバイスを紹介します。

 信頼できる仲介業者の選び方

信頼できる仲介業者を選ぶことは、取引の成功に直結します。

以下のポイントを考慮して、慎重に選びましょう。

透明性のある取引を目指して

透明性のある取引を実現するためには、以下のアプローチを心がけることが大切です。

まとめ: 安心・安全な取引のために

「分かれ」取引を成功させるためには、信頼できる仲介業者の選定と、取引の透明性を確保することが重要です。

適切な業者を選び、書面での確認や情報共有を徹底することで、スムーズで安心な取引を実現できます。

信頼できる仲介業者を見つけるためには、その業者の実績や評判をしっかりと調べ、専門性や対応の丁寧さを確認することが必要です。

また、透明性のある取引を目指して、書面での確認や定期的な進捗報告を行うことが重要です。

これらのアドバイスを実践することで、片手取引におけるリスクを最小限に抑え、安心して取引を進めることができるでしょう。