- 中古マンションのおすすめは築26年以上！理由を解説
- 中古マンションの寿命や耐震性を解説
- 中古マンションの賢い選び方とは？後悔しないために！
中古マンションは、新築に比べて価格が抑えられているため、マイホームを求める方にとって魅力的な選択肢です。しかし、築年数が進むにつれて建物の老朽化や耐震性、設備の劣化などが気になることもあるでしょう。そのため、買い時を見極めるには「築年数」と「価格」のバランスを知ることが重要です。
本記事では、2023年に売却された中古マンションのデータをもとに、築年数ごとの平均価格やおすすめの築年数について詳しく解説します。また、物件選びで押さえておきたいポイントやマンションの寿命についてもご紹介しますので、後悔のないマンション選びのためにぜひ参考にしてください。
中古マンション購入のおすすめ築年数を解説
築年数は物件選びの重要な要素です。
どの築年数が買い時なのか、最新のデータや市場動向を踏まえて解説します。
山口編集者
2023年に売却された中古マンションの平均築年数
2023年にレインズが発表したデータによると、中古マンションの成約物件の平均築年数は約23.8年でした。
このデータから、中古マンションの購入において築20～25年の物件が多く売却されている傾向が見られます。
また、築年数毎の平均価格データによると、築5年以内の物件では成約価格が7,000万円台と高めである一方、築年数が進むにつれて価格も緩やかに下がっていることが分かります。
特に築20～25年の平均成約価格が5,000万円台に対し、築26年～30年の物件では大幅に下がり3,000万円台まで価格が安定してきます。
このように築年数と価格のバランスを見極めることで、自分の予算に合った物件探しがしやすくなるでしょう。
中古マンション買い時は築26年以上
築26年以上の物件は、価格が下がり安定しているため、購入するには絶好のタイミングと言えるでしょう。
築年数20～25年は建物の劣化が現れやすい時期とされ、修繕や管理が行き届いていない物件は価格が大きく下落する傾向があります。
築26年以上になると価格の下落が一段落し、購入者にとって手頃で安定した価格で取引されるケースが増えるため、購入のタイミングとしておすすめです。
さらに、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」対応の物件は、震度6強から震度7程度の大規模地震に対しても倒壊や崩壊しないことが求められています。
この基準は、建物に多少の損傷があっても人々の安全を守ることを重視しています。新耐震基準を満たす物件であれば、地震リスクに対する安心感があります。
また、2022年度の税制改正により、住宅ローン控除の築年数要件が撤廃されたため、築年数の古い物件でも控除が受けやすくなり、さらに需要が高まっています。
耐震基準が証明された物件や耐震改修済みの物件であれば控除の対象にもなるため、予算と安心感のバランスを取りやすい築26年以上の中古マンションが、買い時として非常におススメです。
中古マンションの寿命と資産価値は築年数に比例する
中古マンションの購入を検討する際、築年数は重要な要素です。
資産価値や寿命は築年数と密接に関連しており、特にどの程度の築年数の物件が最適かを理解することが重要です。
ここでは、中古マンションの資産価値の変動と法定耐用年数について解説します。
中古マンションの資産価値は築年数で比例する
中古マンションの成約価格は、築年数によって大きく変動します。
築5年以内の物件はおおよそ7,000万円台ですが、築11～20年になると約5,000万円台、そして築30年を超えると2,000万円台に落ち込むことが多いです。
このように、築年数が資産価値に与える影響は非常に大きいと言えるでしょう。
中古マンションの法定耐用年数と実際の寿命
法定耐用年数は、建物の構造に基づいて設定されており、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は約47年とされています。
しかし、これは税務上の目安であり、実際の居住可能年数とは異なります。
法定耐用年数を超えても、しっかりとした維持管理がなされている物件では、長く安心して住むことができる場合も多いです。
実際、鉄筋コンクリート造のマンションは、適切なメンテナンスを受けていれば100年以上使用できることもあります。
ただし、その実寿命は物件ごとの管理状況や修繕の頻度によって大きく変わるため注意が必要です。
法定耐用年数を過ぎた後も、住環境の安全性を保つためには、大規模修繕や設備の更新が不可欠です。
さらに、国土交通省が発表したデータによれば、RC造（鉄筋コンクリート造）の物理的な寿命は耐用年数は約68年とされています。
近年、2000年以降には「100年コンクリート」や「200年コンクリート」といった表現が増え、中古マンションの耐用年数が見直されつつあるのも需要の後押しとなっています。
このような情報を踏まえ、中古マンション購入時には築年数だけでなく、物件の管理状況も併せて考慮することが重要です。
マンションの寿命に影響を与える要因とは？
先ほども話したように、マンションの寿命は築年数だけで決まるものではありません。
以下のような要因も寿命に大きく影響を与えてきます。
建物の構造
マンションの構造には、「鉄筋コンクリート造（RC造）」と「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」が一般的です。
SRC造は耐震性に優れており、長期間にわたって安定した状態を保てることから、資産価値の維持にも有利です。
建物の管理・メンテナンス
建物の寿命を大きく左右するのは、定期的なメンテナンスや修繕が行われているかどうかです。
定期的な大規模修繕工事や日常的な清掃・管理がしっかりと行われているマンションは、建物の劣化を抑え、寿命を延ばすことができます。
逆に、メンテナンスが不十分なマンションは、劣化が早く進み、資産価値も下がる可能性が高くなります。
立地環境
マンションの立地も寿命に影響します。海に近い地域や風雨が強い場所では、塩害や風化によって外壁や鉄筋部分の劣化が進みやすくなります。
また、地震の多い地域では、耐震性の確保も重要な要素の一つです。
築年数と耐震基準
日本では、1981年に「新耐震基準」が導入され、それ以前のマンションと以降のマンションでは耐震性能が大きく異なります。
1981年以前に建てられた「旧耐震基準」のマンションは、耐震性が低く、地震に対するリスクが高いとされています。
一方、新耐震基準に則って建設されたマンションは、耐震性能が向上しており、地震に対して安心感があります。
中古マンションの寿命を見極めるポイント
中古マンションの寿命を見極めるためには、以下のポイントに注目しましょう。
大規模修繕工事の履歴を確認
大規模修繕工事が適切に行われているマンションは、寿命が延び、資産価値も維持されやすくなります。
購入前に修繕履歴を確認し、定期的なメンテナンスが行われているかチェックしましょう。
管理体制を確認
マンションの管理組合や管理会社がしっかりと機能しているかどうかは、寿命に直結します。
共用部分の清掃や設備の点検が行き届いているかを確認することが大切です。
耐震性をチェック
特に1981年以前のマンションの場合、耐震性の確認が必要です。
耐震補強工事が行われているか、建物の構造や設計図面を確認しておきましょう。
中古マンションの寿命は、築年数だけでなく、建物の構造や管理状況、メンテナンスの有無によって大きく左右されます。築年数が進んでいても、適切な管理とメンテナンスが行われているマンションは、寿命が長く、資産価値も維持されやすい傾向にあります。
小島解説員
中古マンションの耐震性は築何年が安心？
中古マンションを購入する際に、多くの方が気にするポイントの一つが「耐震性」です。
日本は地震が頻繁に発生する国であるため、耐震性の高いマンションを選ぶことは、安心・安全な暮らしを実現するために欠かせません。しかし、築年数によって耐震性は大きく異なるため、「築何年までのマンションなら安心なのか？」という疑問が浮かぶことも多いでしょう。ここでは、中古マンションの耐震性に関する基準や、築年数ごとのポイントについて詳しく解説します。
新耐震基準とは
まず、マンションの耐震性を考えるうえで重要なのが「新耐震基準」の存在です。
日本では1981年に耐震基準が大幅に改定され、それ以降に建てられた建物は「新耐震基準」に準拠しています。
この新耐震基準では、震度6～7程度の大地震でも倒壊しないことを前提に設計されており、耐震性が飛躍的に向上しています。
旧耐震基準とは
一方、旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建てられた建物に適用されていた耐震設計の基準です。
この基準では、震度5強程度の揺れに対して建物が倒壊しないように設計されており、万一損傷があっても、修繕すれば生活を継続できると考えられていました。
旧基準の設計は、建物自体の重量の20％に相当する地震力を加えたときの構造材料の強度に基づいており、当時の技術と耐震性に関する考え方が反映されています。
ただし、当時の技術水準と耐震への認識に基づいているため、現行基準と比較すると、特に大規模地震には耐えづらい可能性があります。
そのため、もし中古マンションを購入する際には、新耐震基準に適合している物件を選ぶことをおすすめします。
新耐震基準を満たしていれば、大地震にも備えられるため、安心して生活を送ることができるでしょう。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
渡邊編集者
新耐震基準では、建物の設計段階でより厳密な構造計算が行われるようになりました。建物全体のバランスや強度、部材の配置などが詳細に検討されるため、建物の耐震性が確保されています。
中古マンションの耐震性を考える際、築年数によってもその安心度は変わってきます。それぞれの築年数ごとの耐震性の特徴を見ていきましょう。
築40年以上のマンション（1981年以前）
築40年以上のマンションは、旧耐震基準で建てられているため、耐震性に不安が残ります。特に、築50年以上になると、経年劣化による構造部分の弱体化も進んでいる可能性が高く、耐震補強工事が必要となるケースが多いです。購入を検討する際には、すでに耐震補強工事が行われているか、または工事が予定されているかを確認することが重要です。
築30～40年のマンション（1981年～1990年代）
築30～40年のマンションは、新耐震基準に則って建てられている可能性が高くなります。ただし、1981年直後に建てられたマンションは、まだ旧耐震基準に近い設計のものもあるため注意が必要です。この時期に建てられたマンションを購入する場合は、設計図書や建物診断を確認し、耐震性能について詳しく調べることをおすすめします。
築20～30年のマンション（1990年代～2000年代前半）
築20～30年のマンションは、新耐震基準がしっかりと適用されているため、耐震性については比較的安心できる物件が多いです。また、この時期には地震に対する意識が高まっており、耐震設計に加えて免震や制震といった技術も導入され始めています。そのため、建物の耐震性だけでなく、耐震技術の面でも優れたマンションを見つけやすい時期です。
築10～20年のマンション（2000年代後半～2010年代）
築10～20年のマンションは、新耐震基準のもとで建てられたものがほとんどであり、耐震性は高いといえます。また、この時期には免震・制震構造の技術がさらに進化し、多くのマンションで採用されるようになっています。免震構造は地震の揺れを軽減する効果があり、制震構造は建物の揺れを吸収するため、耐震性能が非常に高く安心感があります。
築10年以内のマンション（2010年代以降）
築10年以内のマンションは、最新の耐震技術が採用されており、耐震性において非常に優れています。免震・制震技術を持つ物件が増えているため、地震に対する不安が少なく、安心して暮らすことができます。また、最新の建築基準法に適合しているため、耐震性だけでなく省エネ性能や快適性にも優れたマンションが多いです。
中古マンションの選び方
中古マンションを選ぶ際には、新築と比べてコストを抑えられるというメリットがありますが、購入後のトラブルを避けるためにもいくつかの注意点を押さえておくことが重要です。賢く中古マンションを選ぶためには、次のポイントをチェックしておきましょう。
- 立地条件を重視する
- 建物の状態をよく確認する
- 建物の耐震性を比較して検討する
- 管理費や修繕積立金の金額を確認する
- リフォームの必要性を考える
- 周辺環境の将来性を見極める
立地条件を重視する
中古マンションを選ぶ際に最も重要視すべきなのは立地です。通勤・通学の利便性や周辺の生活環境は、長く住む上で大きな影響を与えます。駅からの距離、スーパーや病院、学校などの生活に必要な施設が近くにあるかどうかを確認しましょう。また、将来的に売却や賃貸を考える場合も、人気エリアであれば資産価値が下がりにくいというメリットがあります。
建物の状態をよく確認する
中古マンションは築年数が経過しているため、建物全体の状態を確認することが不可欠です。外壁のひび割れや雨漏り、エレベーターや共用部分の劣化など、目に見える部分だけでなく、管理状態や過去の修繕履歴もチェックしましょう。
管理組合がしっかりと機能しているか、長期修繕計画が立てられているかも確認しておくと安心です。
建物の耐震性を比較して検討する
中古マンションの耐震性を確認する際には、以下のポイントに注意しましょう。
- 建築年次を確認する
- 耐震診断の実施状況を確認
- 耐震補強工事の有無
- 管理状況をチェック
1. 建築年次を確認する
まず、マンションが1981年以降に建てられた新耐震基準の物件であるかどうかを確認しましょう。建築年次は物件情報や登記簿に記載されています。
2. 耐震診断の実施状況を確認
マンションの管理組合や管理会社に問い合わせて、耐震診断の実施状況を確認しましょう。耐震診断が実施されており、耐震性能に問題がないことが確認できると安心です。
3. 耐震補強工事の有無
古いマンションでも、耐震補強工事が行われている場合は耐震性が向上しています。補強工事の内容や実施時期を確認することで、安心して暮らせるかどうかを判断できます。
4. 管理状況をチェック
日常的なメンテナンスや大規模修繕工事の履歴も重要です。しっかりと管理されているマンションは、耐震性だけでなく建物全体の寿命や資産価値の維持にもつながります。
中古マンションの耐震性を考える際、基本的には1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶことが安心です。しかし、築年数だけでなく、実際の建物の管理状態や耐震補強工事の有無も確認することが重要です。
小島解説員
管理費や修繕積立金の金額を確認する
中古マンションを購入すると、毎月の管理費や修繕積立金の支払いが発生します。
これらの費用は物件によって異なるため、購入時には負担が大きくならないか確認しておきましょう。特に築年数が経っているマンションは、将来的に修繕費が高くなる可能性があるため、修繕積立金の残高や今後の増額予定を事前に確認することが重要です。
リフォームの必要性を考える
中古マンションの場合、購入後にリフォームが必要になることが多いです。リフォーム費用を含めて予算を組むことで、想定外の出費を防ぐことができます。また、リフォームがすでに行われている物件であれば、その内容や品質をチェックし、追加で手を加える必要がないか検討しましょう。
周辺環境の将来性を見極める
マンションの周辺環境も選ぶ際に大切なポイントです。例えば、近くに建設予定の施設や道路の拡張工事など、将来的な変化が資産価値に影響を与えることがあります。自治体のホームページや不動産業者を通じて、周辺エリアの開発計画や将来の見通しを確認しておくとよいでしょう。
資産価値と売却時のリスクを考慮する
将来的に売却する可能性を考えて、資産価値が維持されやすいマンションを選ぶことも大切です。
築年数が浅いものや駅近の物件、人気エリアにある物件は、資産価値が下がりにくい傾向にあります。また、売却時に備えて、物件価格の相場や将来の変動を見極める力を養っておくことも必要です。
渡邊編集者
小島解説員
築年数毎のメリット・デメリット
築年数によって、建物の状態や設備の充実度、価格、将来的な資産価値などが大きく変わるため、それぞれの年数にあったメリット・デメリットをしっかり把握することが大切です。
ここでは、築年数ごとのメリットとデメリットについて詳しく比較していきます。
渡邊編集者
築10年以内のマンションのメリット・デメリット
メリット
築10年以内のマンションは、最新の設備やデザインが採用されており、住み心地が良い点が魅力です。オートロックや宅配ボックス、床暖房など、現代的な設備が整っていることが多いです。
また、建物自体がまだ新しいため、外壁や屋根、共用部分の劣化が少なく、大規模な修繕工事が必要になることはほとんどありません。そのため、維持費やメンテナンスの負担が少ないのが特徴です。
デメリット
築年数が浅いため、新築に近い価格で販売されることが多いです。そのため、予算に余裕がない場合には手が届きにくい点がデメリットとなります。
築10～20年のマンションのメリット・デメリット
メリット
築10～20年のマンションは、新築に比べて価格が大幅に下がっているため、お得感があります。それでいて、設備や内装の状態も比較的良好なことが多いため、コストパフォーマンスに優れています。
更に、多くのマンションが築10～15年頃に最初の大規模修繕工事が行われます。そのため、この築年数の物件は、外壁や共用部分の修繕が完了していることが多く、安心して暮らせます。
デメリット
築10年以上になると、キッチンやバスルーム、エアコンなどの設備が古くなり、最新のものと比べると機能性が劣る場合があります。場合によっては、リフォームや交換が必要になることもあります。
築20年に近づくと、2回目の大規模修繕が必要となるケースもあります。修繕積立金が上がる可能性があるため、将来的な費用負担を考慮する必要があります。
築20～30年のマンションのメリット・デメリット
メリット
築20～30年のマンションは、価格がさらに下がり、予算を抑えたい方には魅力的な選択肢となります。同じエリアでも築浅の物件よりも広い間取りを選ぶことができる場合があります。
また、築20年を超えている物件は新耐震基準で建てられているため、耐震性も問題ないでしょう。
デメリット
築20年以上になると、内装や設備の老朽化が進んでいることが多く、入居前にリフォームが必要になる場合があります。
次に、築25年を超えると、住宅ローンの借り入れ条件が厳しくなることがあります。ローンの借り入れ期間が短くなったり、金利が上がったりする可能性があるため、資金計画をしっかりと立てることが重要です。
渡邊編集者
築30年以上のマンションのメリット・デメリット
メリット
築30年以上のマンションは、価格が大幅に下がっているため、非常にリーズナブルに購入できる点が魅力です。初めての不動産購入や投資用物件としても検討しやすいでしょう。
築年数が古いため、リノベーションを行うことで、まるで新築のような住まいに生まれ変わらせることが可能な点もメリットの一つでしょう。自分好みの内装や設備を取り入れることができるため、こだわりを沢山取り入れたい方におススメです。
デメリット
1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件も多く、耐震性には不安が残ります。
購入前には、耐震診断の実施状況や耐震補強工事が行われているかを確認することが重要です。
また、築30年以上のマンションは、外壁や共用部分の劣化が進んでいることが多いため、大規模修繕の費用が大きくなる可能性があります。修繕積立金の状況や今後の修繕計画を確認しておくことが大切です。
更に、築年数が古い物件は、資産価値の下落が進んでいることが多く、将来的な売却を考える場合には不向きでしょう。
まとめ
中古マンションを選ぶ際には、築年数が非常に重要なポイントとなります。
耐震性を考慮する場合、1981年以降の「新耐震基準」に適合した物件がおすすめです。築10～20年のマンションは新しさと価格のバランスが良く、築20～30年の物件もメンテナンス状態次第では十分に快適な住環境を提供してくれます。
しかし、築年数だけでなく、管理状況や修繕履歴、周辺環境もチェックすることが大切です。物件の価格だけに惑わされず、将来の資産価値や維持費も考慮することで、後悔のない中古マンション選びができます。
今回のポイントを参考に、自分に最適なマンションを見つけてください。
