不動産の仲介手数料無料は罠？デメリットや注意点【賃貸・売買】

引っ越しをする際、初期費用を少しでも抑えたいと思い、「仲介手数料無料」を条件に部屋探しをする人は多いと思います。

初期費用は家賃や販売価格に比例するため、家賃や販売価格が高い物件ほど初期費用も高くなります。そのため、仲介手数料が無料であることは非常に魅力的に感じるかもしれません。

今回は、賃貸や売買における仲介手数料無料の理由やその注意点について詳しくご紹介します。

仲介手数料が発生する仕組みや上限とは

仲介手数料は、不動産の仲介業務に対する成功報酬です。

具体的には物件の紹介、現地案内、オーナーとの交渉、書類作成などの業務を含みます。契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

また、仲介手数料には賃貸・売買それぞれに上限が設けられています。

【賃貸】仲介手数料の上限

賃貸の場合、仲介手数料の上限は通常【賃料の0.5ヶ月＋消費税】ですが、依頼者の承認があれば借主または貸主から【賃料の1ヶ月＋消費税】以内で受け取ることも可能です。ただし、下限は設けられておらず、不動産会社によって取り扱いが異なる点に留意する必要があります。

【売買】仲介手数料の上限

売主と買主がそれぞれ異なる不動産会社に仲介を依頼した場合、各会社はそれぞれの媒介契約に基づいて仲介手数料を受け取ります。

つまり、売主が契約した不動産会社と買主が契約した不動産会社が、それぞれの取引に対して仲介手数料を請求することになります。

売買物件の場合は、取引金額に応じて上限金額が異なります。

たとえば3,000万円の物件を購入する場合は1,056,000円の仲介手数料が発生します。

不動産の仲介手数料無料は罠？ゼロ円にできるからくり【賃貸・売買】

仲介手数料は、賃貸や売買契約を締結した際に不動産会社に支払う謝礼の意味合いを持つお金です。

仲介業務を柱とする不動産会社にとって、仲介手数料は重要な収入源なのです。

では、仲介手数料無料のカラクリについて詳しく説明しましょう。

【賃貸・売買】不動産会社自体がオーナーである

仲介手数料は、不動産会社がオーナーとして物件を所有している場合、通常の仲介業務が発生せず、その代わりに入居者や購入者から直接家賃や販売代金を受け取ることで収益を得ることがあります。

【賃貸・売買】ほかの名目で費用を徴収している

仲介手数料ではなく、他の名目で不動産会社が費用を請求する場合もあります。

いずれも不動産会社が利益を上げるために上乗せしている費用になりますので強制力はありません。明細をよくチェックし、外してもらえそうなものは交渉してみることをおすすめします。

【賃貸】UR賃貸やマンスリー物件などの物件

同じ賃貸物件でも、公社の賃貸物件（UR賃貸）やマンスリー物件では仲介手数料が発生しません。たとえ仲介業者が介在しても、仲介手数料がかからないため、初期費用を抑えることができます。

また、事故物件など告知事項がある物件でも、仲介手数料が無料になることがあります。いずれの場合も、物件数が限られていることがデメリットと言えるでしょう。

【賃貸】保証会社への加入や各種サービスへの加入が必須

仲介手数料を無料にする代わりに、保証会社や様々なサービスへの加入を条件とするケースもあります。

保証会社に加入する際には、家賃の50〜100％の初回保証料が必要となります。最近では核家族化が進み連帯保証人が立てられない利用者も増えていることから、保証会社の加入を必須としている賃貸物件が多いです。

また、ウォーターサーバーの無料レンタルやインターネット回線の契約が条件に含まれることがあります。それだけでなく電力やガスの自由化に伴い、指定の会社のライフラインを契約するよう求める管理会社も多いです。

【賃貸】オーナーが仲介手数料を負担している

賃貸物件では、オーナー自身が仲介手数料やAD（広告費）を負担していることがあります。不動産会社にとっては、広告宣伝費を負担することなく確実に仲介手数料を得られるメリットがあり、オーナーにとっても仲介手数料無料がアピールポイントになるので、入居者を確保しやすくなります。

【賃貸】集客や人件費カットの目的

仲介手数料無料の物件を目玉商品として宣伝して集客を狙うケースや、人件費を削減して仲介手数料を無料にするケースもあります。

仲介手数料無料の物件は限られているため、とりあえず来店してもらうために出している不動産屋もあります。

希望を聞いたうえで仲介手数料無料ではない物件を紹介されてしまうので予算が合わない場合は断りましょう。

仲介手数料無料には落とし穴も

仲介手数料無料には違法性はありませんが、家賃や販売価格に上乗せされていたり、内見などのサービスが省かれたり、各種サービスの加入を条件としていたりと、見えない落とし穴が存在します。

仲介手数料無料の落とし穴？！デメリットとは【賃貸・売買】

【賃貸／貸主】仲介手数料無料のデメリット

仲介手数料が無料の物件は、不動産会社にとって売上にならないと見なされることがあります。

実入りが少ない案件に人件費を割く余裕がなく、結果的に十分な仲介サービスを受けられない可能性があるのです。

また、営業マンは仲介手数料が入らない物件は売上にならず、積極的に紹介しようという気がそがれ、空室状態が続いてしまう場合もあります。

そうなると最終的にはオーナーは広告宣伝費（AD）をつけるか、家賃を引き下げざるを得ない状況も考えらえます。

【賃貸／借主】仲介手数料無料のデメリット

仲介手数料が無料の物件には、高い家賃設定や別の名目での費用請求、サービスの質の低下などさまざまなデメリットがあります。

さらに、仲介手数料無料の物件は入居者がなかなかつきにくい場合が多いです。そもそも条件の良い好立地な築浅物件なら仲介手数料が満額でも入居者は早々に見つかるものです。

仲介手数料が安いということは立地条件が悪い、物件の状態が悪い、事故物件など…etc、マイナスポイントを抱えている可能性があるのです。

【売買／売主】仲介手数料無料のデメリット

売買物件で仲介手数料が無料になる場合、不動産会社が物件を自社で買い取るか、依頼した不動産会社が買主から仲介手数料を受け取ることが想定されます。この場合、不動産会社が「両手取引」を行う必要があります。

具体的には、不動産会社が買主を自社で見つける必要があり、他の不動産会社からの購入希望者を紹介されても断る場合があります。これがいわゆる「囲い込み」状態です。結果として、購入希望者が少なくなり、販売が長期化し売出し価格を下げざるを得ない場合もあります。

さらに、受け取れる金額が減少する可能性も考えられ、最終的に損をすることもあります。

【売買／買主】仲介手数料無料のデメリット

売買物件で仲介手数料無料の物件を見つけるのは非常に難しいです。

仲介手数料無料となるのは、不動産会社が物件を自社で買い取るか、または買主から仲介手数料を受け取る場合です。

仲介手数料無料は危険？トラブルにならない初期費用を抑える方法【賃貸】

賃貸契約で初期費用を抑えたい場合、仲介手数料以外にもコストを削減する方法があります。例えば、入居後の月々の費用やその他の初期費用など、削れるところはないか考えてみてください。

仲介手数料無料の物件を選ぶ際には、その他の費用や条件についても慎重にチェックし契約することが重要です。

敷金・礼金0円の物件を選ぶ

空室対策の一環として、敷金や礼金を不要とする物件が増えています。家賃が高い物件ほど、敷金や礼金もそれに比例して高額になる傾向がありますので、仲介手数料以外で初期費用を抑えたい場合には、敷金・礼金ゼロの物件を選ぶのも一つの方法です。

特に礼金は交渉しやすい材料です。大家さんへの謝礼的な意味合いしかない費用になりますので、「礼金分さえ割引してもらえれば希望予算におさまるからすぐ申し込みしたい」と伝えれば、不動産会社も大家へ交渉しやすくなるでしょう。

フリーレント付きの物件を選ぶ

フリーレントは、一定期間家賃が無料になる契約形態で、通常は1〜3ヶ月が一般的です。この期間中に家賃が免除されるため、契約時の初期費用として発生する家賃や敷金礼金を節約することができます。

ただし、フリーレントがついているということは長く空室で借り手が見つからない場合につけられることが多いです。原因となるマイナス要素がないかよく確認してください。

まとめ｜罠かも？！仲介手数料無料の不動産会社、本当に大丈夫？

仲介手数料無料の物件を選ぶ際には、初期費用を大幅にカットできるというメリットがありますが、その裏には条件面でのマイナス要素や高めの販売価格や家賃設定などのデメリットも存在します。

目先のメリットだけにとらわれず、契約前に物件の詳細をよく確認することが重要です。

特に、全ての取り扱い物件で仲介手数料を無料にする不動産会社もありますが、契約時に不必要な費用やオプションが含まれていないか、契約条件を丁寧にチェックすることが大切です。