不動産の仲介手数料の早見表｜相場や計算方法についても解説

不動産取引をする際は、売買契約を成立させた不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料は売買価格の金額に応じて算出するため、高額な取引になるほど仲介手数料の額も上がります。

この記事では、不動産売買の仲介手数料の早見表を消費税込みでご紹介します。

仲介手数料の相場や計算方法についても解説しますので、これから不動産取引を予定されている方はぜひ、参考にしてください。

不動産売買の仲介手数料の早見表

仲介手数料は速算法を使えば自分でも計算できますが、早見表を利用すると一目で消費税込みの仲介手数料を確認できます。

ここでは、不動産売却の仲介手数料の早見表をご紹介します。

【早見表1】不動産価格100万円～1,000万円の仲介手数料

【早見表2】不動産価格1,100万円～2,000万円の仲介手数料

【早見表3】不動産価格2,100万円～3,000万円の仲介手数料

【早見表4】不動産価格3,100万円～4,000万円の仲介手数料

【早見表5】不動産価格4,100万円～5,000万円の仲介手数料

不動産売買で発生する仲介手数料とは

不動産取引をするときに、まず気になるのが「仲介手数料」です。

ここでは、不動産売買で発生する仲介手数料について簡単に解説しましょう。

不動産会社に売主・買主が支払う成功報酬

不動産取引における仲介手数料とは、物件の売買契約が成立した際に、売主・買主の双方が不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料の内訳は以下の通りで、さまざまなサービスが含まれています。

チラシ印刷などの広告費用、不動産ポータルサイトへの広告掲載料、現地案内費用なども含まれています。

原則として、これらの費用を仲介手数料と別に請求されることはありません。

ただ、売主の希望により追加で広告を掲載した場合や、通常では行わない種類の測量などを実施した際には、仲介手数料とは別にかかった費用を請求される可能性があります。

売買が成立したときに発生

仲介手数料は「成功報酬」のため、売買が成立したときに発生する仕組みです。

そのため、取引が成立しなかった場合は、売主・買主ともに不動産会社に支払う必要はありません。不動産会社は人件費や経費をかけても成約しなければもらえないため、懸命に営業することになります。

売買契約は、「売ります」「買います」という売主と買主の意思が合意した時点で成立します。

しかし、不動産など重要な財産の売買では、「売買契約書」を作成して締結したときに確かに合意したとされるものです。書面で契約を締結することで売買が成立したと見なされます。

そのため、契約書を作成する際は、購入するのが本人であることを示すために、実印の使用を求められるのが一般的です。

法律で不動産仲介手数料には上限額が定められている

不動産仲介手数料は宅地建物取引業法第46条において、顧客に請求できる上限額が定められています。

そのため、不動産会社は顧客に対して、上限を超える仲介手数料を請求することはできません。

なお、賃貸契約の場合の仲介手数料の上限は「家賃の1ヶ月分+消費税」と定められています。

売買時における仲介手数料の上限（税込）は以下の通りです。

仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価のため、消費税がプラスされます。

そのため、税込金額で仲介手数料を計算するようにしましょう。

不動産仲介手数料を支払うタイミングは売買契約の成立後

仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって違いがあり、以下の方法が挙げられます。

不動産売買では不動産売買契約が成立した時点で、仲介する不動産会社が仲介手数料を請求する権利が発生します。

とはいえ、契約締結時に物件を引き渡すことはあまりないため、売買契約の締結時に半額、物件の引渡し時に残金を支払うのが一般的です。

不動産の売買価格が高額なほど、仲介手数料もまとまった金額になるため、仲介手数料を支払うタイミングを把握しておくことが必要です。

仲介手数料はどの媒介契約でも同じ

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、どの媒介契約形態を選んでも仲介手数料の算出方法は同じです。

不動産会社にとってメリットが多い契約は1社としか契約できない専任媒介契約・専属専任媒介契約ですが、複数の不動産会社を選べる一般媒介契約だからといって違いがあるわけではありません。

ただ、専任媒介契約・専属専任媒介契約で両手仲介などのケースでは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえるため、買主の仲介手数料を割引いたり無料にしたりする場合もあります。

不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法

不動産売買の仲介手数料は計算方法が決まっているため、自分でも金額を算出できます。

ここでは、不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法について解説しましょう。

不動産仲介手数料の相場は売買価格の3%～5%

仲介手数料の上限額は法律によって決められているため、不動産会社は上限を超えた金額を受け取ることはできません。

売買価格が「200万円以下（売買価格の5％＋消費税）」「200万円超え〜400万円以下（成約価格の4％＋消費税）」「400万円超え（成約価格の3％＋消費税）」のいずれの範囲に入るのかによって仲介手数料の上限が決まります。

不動産仲介会社にとっての収益の柱は仲介手数料のため、上限額いっぱいで請求するのが一般的です。したがって、不動産仲介手数料の相場は物件価格の3%～5%となります。

不動産売買の仲介手数料の計算では速算式を使うとラク！

不動産売買の仲介手数料を計算するときは、速算式を使うとラクに金額を出せます。

売買における仲介手数料の速算式は以下の通りです。

【仲介手数料の速算式】

例えば、180万円の物件を売買した場合は、「売買価格（税抜）× 5％」＋消費税で計算します。

380万円の物件を売買したら、「売買価格（税抜）× 4％＋2万円」＋消費税の計算式で計算しましょう。

3,000万円の物件を売買した場合は「売買価格（税抜） × 3％＋6万円 」＋消費税で算出します。

3,000万円の中古マンションを売買したと仮定して、実際に計算してみましょう。

計算式に売買価格を当てはめて計算します。

3,000万円の中古マンションを売買した場合の仲介手数料は、105万6,000円となります。

不動産仲介手数料が無料になるケース

不動産取引で発生する仲介手数料は、売買価格が高いほど高額になるため、売主・買主にとっては負担が大きいといえます。

ここでは、不動産仲介手数料が無料になるケースについてご紹介しましょう。

売主が不動産会社

まず、挙げられるのは、売主が不動産会社であるケースです。

不動産会社が自ら物件を売る場合は「仲介」に該当しないため、仲介手数料が発生しません。

買主は売主と直接交渉できるため、手間をかけずに不動産を購入できるだけでなく、仲介手数料がかからないのも大きなメリットです。

ただし不動産会社が売主の場合、建物価格に消費税が課税されるため、全体的な価格のボリュームは膨れます。そのため、消費税と仲介手数料の金額を比べてから購入を決めるようにしましょう。

両手仲介では買主を無料に

不動産会社が自社だけで売主・買主の契約を成立させる取引を「両手仲介」といいます。

両手仲介の場合、売主と買主の両方から受け取れるため、利益は通常の「片手仲介（売主・買主のどちらか一方の契約だけを成立）」2倍です。

このようにどちらからも仲介手数料をもらえるため、「買主の仲介手数料を無料にする」という戦略で営業活動する不動産会社も存在します。

買主の仲介手数料を無料にすると買主はその分の費用を浮かせられるので、購入を決断する可能性が高くなります。

不動産会社は売主からは仲介手数料を受け取れるので、買主の仲介手数料を無料にしても損をすることはありません。

中小規模の不動産会社では買主を早く見つけられるため、「買主の仲介手数料は無料」をアピールして営業している会社もよくみられます。

買取会社が買主の場合は売主が無料になることも

買主が買取会社の場合は、売主の仲介手数料が無料になることもあります。

仲介する不動産会社は両手仲介の場合、買主である買取会社から仲介手数料をもらえることから、売主の仲介手数料をサービスしてくれるケースがあるのです。

売主の仲介手数料が無料であると、不動産の所有者が物件を売るときに負担が軽くなるため売却しやすくなります。

買取会社は物件を仕入れるチャンスが広がるので、不動産会社は買取会社に営業アピールをすることができ、次の仕入れへとつなげられるようになります。

不動産仲介手数料を値引きをするコツ

不動産仲介手数料は物件購入の際に大きな割合を占める費用です。

ここでは、不動産仲介手数料を値引きをするコツについて解説します。

媒介契約の締結前に値引きを依頼

仲介手数料を値引きする適切なタイミングは、 媒介契約を締結する前です。

売買仲介の依頼をするときは、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことになりますが、その際には媒介契約書を作成・締結します。

媒介契約書には仲介手数料（約定報酬）の額と受け取り時期などを記載する欄があり、この報酬を確認した上で不動産会社は営業をスタートします。

不動産会社としては、まず、顧客と媒介契約を結ばなければ利益が発生する可能性がありません。そのため、なんとしてでも媒介契約を締結したいところです。

したがって、媒介契約を締結する前に仲介手数料の値引きを交渉すると、応じてくれることが考えられます。

値引きを条件に専任媒介契約を交わす

不動産会社にとって、一番嬉しい契約形態は「専任媒介契約」です。

専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約できないため、他の不動産会社が入り込む余地がありません。

特に「専属専任媒介契約」では売主・買主が見つけてきた取引相手でも契約できないため、不動産会社にとって有利な契約形態となります。

そのようなことから、値引きを条件に専任媒介契約を交わすことを検討してみるのも良いでしょう。

交渉材料として上手く活用すれば、不動産会社が仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。

ただ、専任媒介契約を交わすと3ヶ月間は他の不動産会社に仲介依頼できません。

早期の売買成立を目指すなら、自分が売買したい不動産の種類に特化した不動産会社を選ぶのをおすすめします。

他の不動産会社を引き合いに出して値引きを打診

不動産を売買するときは、複数の不動産会社に仲介依頼を打診するケースがよく見られます。

複数の不動産会社に仲介依頼を持ちかけている場合は、他の不動産会社が提示する仲介手数料を引き合いに出して、値引きを打診するのも一つの方法です。

不動産会社にしてみれば、他の不動産会社に契約を持っていかれるくらいなら、少しくらい仲介手数料を割り引いても差し支えないと考えることもあります。

「値引きしてくれるならば仲介を依頼します」と持ちかければ、検討してくれる可能性が高いのでチャレンジしてみてはいかがでしょう。

まとめ

不動産の価格は高額なため、売買時における必要経費の中でも仲介手数料が占める割合は大きいといえます。

不動産の売買時には、仲介手数料の他にもさまざまな諸経費がかかるため、できれば仲介手数料を少しでも安くしたいのが売主・買主の本音でしょう。

仲介手数料の値引きについては、交渉するタイミングやコツがあるので、交渉次第では値引きをしてくれる場合があります。

ただ、仲介手数料が安ければ良いというわけではないため、不動産取引をするときは実績が豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。