不動産売買で建物の消費税はかかる？土地の消費税は？

不動産の売買を行う際、消費税がどのように適用されるのか、正確に理解しているでしょうか？建物に対する消費税は新築か中古か、売主が個人か事業者かによって大きく異なります。さらに、土地の売買には消費税がかからないことを知っておくと、予想外の負担を避けることができます。これらの違いを把握することで、取引にかかる費用の正確な計算ができ、余計なコストを抑えることが可能です。
この記事では、不動産取引における消費税の基本的なルールから、売買契約に関連する仲介手数料の計算方法、さらには消費税が適用される具体的な項目までをわかりやすく解説します。

建物に消費税はかかる？

不動産売買を検討する際に見落としがちなポイントの一つが「消費税」です。

特に建物や土地に関する消費税の適用範囲は、取引の種類や売主の属性によって異なり、購入金額に大きな影響を及ぼします。

ここでは、新築物件から中古住宅、土地売買まで、それぞれのケースにおける消費税の仕組みをわかりやすく解説します。

新築や建売を購入する場合の消費税

新築住宅や建売住宅を購入する場合、消費税は「建物部分」にのみ課されます。

土地部分は非課税となるため、物件全体が課税対象ではありません。

例えば、総額4,000万円の物件で建物が2,000万円の場合、消費税は200万円（2,000万円×10％）となり、合計4,200万円が支払額となります。

また、注文住宅やリフォームにおいても、建築費や設計料は課税対象となる点に注意が必要です。

中古住宅を売買する際の消費税

中古住宅の場合、売主が「不動産会社」であれば建物部分に消費税がかかります。

しかし、売主が「個人」の場合には消費税はかかりません。

例えば、個人売主から直接購入する場合は非課税となり、総費用を抑えられる可能性があります。

一方、不動産会社が一度取得してリフォーム後に販売する中古物件は課税対象となるため、購入時には売主が誰なのかを確認することが重要です。

個人が売主となる建物売買の消費税

個人が売主の場合、その取引は消費税法上非課税とされています。

たとえば、Aさんが所有する住宅をBさんが5,000万円で購入しても、建物部分に消費税はかかりません。

これは、消費税法で「事業者でない者の不動産売買は非課税」とされているためです。

個人売主が仲介業者を通じて住宅を売却する場合でも、売主が個人である限り消費税は発生しません。

ただし、不動産仲介業者を通じて取引を行う場合、「仲介手数料」には消費税が課されます。

不動産会社が提供する仲介サービスは課税対象となるため、仲介手数料の10％相当額が追加で必要となります。

仲介手数料は法律により「（物件価格×3％ + 6万円）×消費税率」で計算されます。

たとえば、物件価格が3,000万円の場合、(3,000万円 × 3％ + 6万円) × 1.1（消費税込）= 105.6万円（税込）個人売主の取引では建物自体には消費税がかからないものの、仲介手数料に関しては消費税が発生する点に注意が必要です。

土地の売買で消費税はかかる？

不動産売買において、土地の消費税は建物とは異なり非課税となるのが基本ルールです。

土地は消費税法上、非課税対象となっており、事業者が行う土地の売買でも消費税は適用されません。

したがって、一般的な土地売買の際には、土地の代金に消費税を上乗せすることはないため、売主・買主ともに消費税について心配する必要はありません。

この特例は、土地取引の予算計画を立てる際に大きなメリットとなります。

土地を売買する際の消費税

土地そのものの売買については消費税が課されません。

これは、法律上「資産の譲渡」として非課税と定められているためです。

ただし、売買契約書の作成や仲介業者への手数料など、土地に関連するサービスには消費税が課されることがあります。

これらの費用も含めて取引の総額を把握しておくことが大切です。

土地を売買する際に消費税がかかる項目

土地の売買そのものには消費税はかかりませんが、取引に伴うさまざまなサービスには消費税が発生します。

具体的には以下の項目で消費税が課されることになります。

・仲介手数料
不動産仲介業者に支払う手数料は、消費税の課税対象です。売買価格に基づいて算出される仲介手数料には消費税が含まれます。計算式は、「売買価格 × 3％ ＋ 6万円」＋消費税です。

・ローン事務手数料
住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う事務手数料にも消費税がかかります。この費用は、金融機関やローンの種類によって異なるため、事前に確認することが重要です。

・司法書士手数料
土地の所有権移転登記を行うために司法書士に支払う費用も消費税の課税対象です。司法書士の費用は地域や事務所によって異なりますが、相場は10万～20万円程度です。

・土地家屋調査士手数料
土地の境界を確定するために土地家屋調査士に依頼する費用も消費税が課せられます。これも土地の広さや状況によって異なりますが、調査が必要な場合は事前に見積もりを確認しておくことが大切です。

仲介手数料と消費税の関係

不動産取引において、仲介手数料に消費税が課税されるかどうかは多くの方が気になるポイントです。

ここでは、消費税が課税される不動産取引の具体的な例と、非課税となる取引について詳しく解説します。

消費税がかかる不動産取引

消費税は、国内で事業者が事業として行う取引に対して課税されます。

原則として仲介手数料にも消費税はかかります。

仲介手数料の他に不動産売買や賃貸において、消費税が課税される取引は次のようなものがあります。

非課税になる不動産取引

不動産取引には、消費税が課税されない非課税取引も存在します。

特に、土地の購入や売却は消費ではなく資本の移転とみなされるため、消費税がかかりません。

また、個人が自宅などの居住用物件を売却する場合も、事業活動とはみなされないため非課税です。

さらに、住宅ローンの利息や保証料、火災保険料、団体信用生命保険料も、消費税の対象外です。

これらは消費ではなく、必要経費や保険料としての性質が強いため、課税対象とはなりません。

また、居住用賃貸住宅の家賃も非課税であり、社会政策の一環として平成3年から適用されています。

消費税が発生しない取引の例を以下に示します。

これらの非課税取引を理解しておくことで、不動産取引におけるコストを正確に把握し、無駄な出費を防ぐことができます。

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消費税を含めた仲介手数料の計算方法

仲介手数料を正確に把握するためには、計算方法を理解することが重要です。

以下では、売買契約における仲介手数料の計算方法を解説します。

売買契約における仲介手数料は、売却価格を3つの区分に分けて計算します。

それぞれ「200万円以下の部分」「200万円を超え400万円以下の部分」「400万円を超える部分」と分けて計算し、その合計が仲介手数料となります。

例えば、3,000万円の売買契約における仲介手数料は以下の通りです。

これらを合計すると、仲介手数料の上限は105.6万円となります。

このように、契約金額ごとに異なる計算式を用いて、最終的な手数料を算出します。

また、速算式を用いると、次のように簡略化して計算することが可能です。

不動産取引の仲介手数料に消費税が課される理由

住宅を購入する際やマンションを借りる際には、多くの場合、不動産会社を介して手続きを行います。

この不動産会社が提供する仲介サービスには、物件の購入や賃貸に関わる販売活動、売主と買主の間の条件調整、契約書類の作成、事務手続き、情報提供などが含まれます。

これらのサービスに対して支払われるのが仲介手数料です。

なお、不動産会社を介さずに行う取引や、契約が成立しなかった場合には、仲介手数料は発生しません。

賃貸契約においても、仲介手数料には消費税が課されます。

仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分とされており、この金額に対して消費税が適用されます。

貸主と借主のいずれがこの手数料を負担するかは、双方の合意に基づいて決められます。

仲介手数料には上限が設けられている

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法において「宅地建物取引業者は、国土交通大臣が定めた額を超える報酬を受け取ってはならない」と規定されています。

売買契約の場合

売買契約においては、仲介手数料は取引金額に応じて変動します。

宅地建物取引業法により、仲介手数料には上限が設けられています。

そのため、仲介手数料の下限は自由に設定できますが、上限を超える請求はできません。

売買の場合、売主と買主の双方がそれぞれの仲介業者に対して手数料を支払います。具体的な上限額は以下の通りです。

一般的には、速算式が用いられます。

賃貸契約の場合

賃貸契約の場合、仲介手数料の上限は家賃の1ヵ月分（共益費や管理費は除外）に消費税を加えた額です。

貸主と借主のどちらからも受け取ることができますが、合計で1ヵ月分が上限となります。

一方から全額を受け取ることも、半分ずつ受け取ることも可能です。

一般的には、仲介手数料は家賃の0.5ヵ月から1ヵ月分に消費税が加わることが多いですが、仲介手数料が無料と謳っている不動産会社もあります。

仲介手数料無料なら消費税はかからない

仲介手数料が無料の場合、消費税も発生しません。

仲介手数料は不動産会社の重要な収入源ですが、なぜ無料にすることが可能なのでしょうか？

不動産会社が仲介手数料を無料にする理由の一つに、貸主が負担している場合が考えられます。

また、空室を埋めるために家賃を下げる代わりに仲介料を無料にするケースもあります。

売買契約においても、仲介手数料が半額または無料になることがあります。

特に、同じ物件について売主と買主の両方から依頼される「両手取引」の場合、仲介手数料を両方から受け取ることが可能です。

不動産売買での仲介手数料の早見表

仲介手数料の計算は速算法で行うこともできますが、早見表を使用すれば、消費税を含む手数料額を簡単に確認できます。

ここでは、不動産の売却における仲介手数料を一目で確認できる早見表をご紹介します。

まとめ

仲介手数料が3％と聞くと少額に思えるかもしれませんが、取引金額が大きいことや消費税が加わるため、決して無視できない金額になることを忘れてはいけません。

このため、仲介手数料を少しでも抑えたいという気持ちは理解できますが、仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源であるため、適切な範囲での値引き交渉を心がけることが大切です。

また、不動産取引には消費税がかかるものと非課税のものが存在します。

例えば、売買契約や賃貸契約の仲介手数料は消費税の対象となりますが、賃貸借契約における家賃そのものは消費税の課税対象外です。

社会生活的配慮が必要な取引や、日常的に接することの少ない取引には消費税がかからない場合もありますので、事前に確認しておくことが賢明です。

仲介手数料の計算方法についても解説しましたので、契約前にしっかりと試算しておくことで、思わぬ出費を防ぎ、スムーズな取引を進めるための準備をしておきましょう。