仲介手数料無料の罠とは？デメリットやトラブルを解説

部屋探しをする際によく目にする「仲介手数料無料」という表記は、初期費用を抑えたい人にとっては魅力的なポイントです。

一部の不動産会社では、紹介する物件すべてが仲介手数料無料と謳って提供されていることもあります。

この記事では実例を交えて仲介手数料無料のからくりについて詳しく解説します。

仲介手数料無料には罠がある？からくりを解説

仲介手数料を主要な収入源としている不動産会社にとって、「仲介手数料無料」はただのデメリットとして捉えられることが多いでしょう。

実際には、この表記の背後には見えないからくりが存在します。

単に「仲介手数料無料」という文言に注目するだけでは、後々トラブルに発展する可能性もあるため、なぜ不動産会社が仲介手数料無料となるのか、その仕組みを理解しておくことが重要です。

貸主・売主から仲介手数料をもらっている

賃貸物件における仲介手数料には、貸主と借主の合計で支払う金額が上限として定められています。

つまり、貸主が仲介手数料を全額負担すれば、借主は仲介手数料を支払わずに契約できるという制度です。

例えば、貸主が1ヵ月分の仲介手数料を支払う場合、借主は手数料を支払う必要がありません。

ただし、実際の取引では、特例として家賃の1ヵ月以上の金額を仲介手数料として受け取ることが認められており、貸主と売主の両方から手数料を受け取るケースも多々あります。

そもそも自社物件につき仲介手数料が発生しない

売買物件において、不動産会社が自ら売主であれば、売却益が直接的な利益源となりますので、その場合は仲介手数料の必要がありません。

同様に、賃貸物件においても、不動産会社が所有する物件を契約する際には仲介業務が不要となり、仲介手数料も発生しません。

集客や実績づくりで広告掲載している

不動産会社が仲介手数料無料とする理由の一つには、集客力を高めるためや売上実績を積み上げるためがあります。物件数が多くても、問い合わせや内見がなければ成約にはつながりません。

そのため、仲介手数料無料という訴求は、顧客の関心を引き、集客力を格段にアップさせることができます。

無料の落とし穴！長らく入居者が決まっていない家

賃貸物件では、家賃がオーナー（貸主・大家）の主要な収入源ですから、空室を避けることが経営上の重要課題です。

空室が長期化すると収益に大きな影響を及ぼします。そのため、不動産会社は空室が続いている物件に対して仲介手数料無料のオプションを提案することがあります。

広告料（AD）や謝礼が入ること前提の物件

賃貸物件では、貸主（オーナー）が支払う広告料（AD）が物件ごとに大きく異なります。

広告料は物件の魅力や立地条件、市場需要によって左右され、ゼロから数十万円に及ぶ場合もあります。

仲介手数料とはそもそも何？

2023年4月から、不動産ポータルサイトのSUUMOで「仲介手数料無料」と表示することが可能になり、不動産会社にとって大きな宣伝効果を生んでいます。消費者にとっても、仲介手数料が無料になることで費用面での大きなメリットがあります。

そう感じる方も多いでしょう。ここからは仲介手数料とはそもそも何なのか、その上限や無料にして大丈夫かなどといった疑問について掘り下げて解説していきます。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、物件の売買や賃貸借の際に入居希望者とオーナー（大家）の間に立ち、交渉や調整、契約手続きを行う不動産会社に支払う費用です。

この手数料には具体的に、仲介に関わる人件費や事務手続きの代行費用、広告費、営業活動に対する成功報酬などが含まれています。

仲介手数料無料の物件は違法？合法？

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。

重要なのは、法律で定められた上限が存在するだけであり、それ以下の仲介手数料は違法とはなりません。

また、仲介手数料が無料であっても、これも法的には違法ではありません。

仲介手数料発生のタイミングと上限

仲介手数料は、取引が成立した時点で支払われる成果報酬です。

物件を紹介しても契約が成立しなければ仲介手数料は発生しませんし、契約後に契約不履行があっても仲介手数料は返還されません。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料にはそれぞれ上限があり、賃貸・売買で算出方法が異なるのもポイントです。

上限額の算出方法は下表のとおりです。

仲介手数料が発生しない物件もある

新築マンションの場合、売主が直接販売するか、提携先の販売会社が販売するケースが一般的です。どちらの場合でも仲介手数料が不要な場合もあります。

中古物件の場合、個人の売主から直接購入する場合は仲介手数料が発生しますが、不動産会社が個人の売主から購入し、リノベーションなどを行って販売する場合（買取再販物件）は、不動産会社自体が売主となるため、仲介手数料がかからないことがあります。

仲介手数料無料のデメリットとは？トラブルを回避するために

仲介業務を主たる収入源とする不動産会社にとって、仲介手数料は非常に重要な収益源です。そのため、仲介手数料無料という条件は、見えないデメリットを伴うことがあります。

実際、仲介手数料無料によるトラブルも珍しくありません。

では、ここからは賃貸物件における仲介手数料無料のデメリットをまとめてご紹介します。

家賃や礼金が高く設定されている可能性がある

表向きは仲介手数料無料を謳い、貸主側が仲介手数料を全額負担している場合、その費用を回収するために家賃や礼金を高く設定することがあります。

家賃交渉が難しくなる

不動産会社によっては、物件によるものの家賃（正確には貸主）や初期費用の値引き交渉に応じることがあります。

初期費用無料という場合、本来発生するべき費用がすでに抑えられているため、それ以上の値引き交渉に応じてもらえない可能性があります。

仲介手数料以外の名目で費用が発生することも

「仲介手数料無料」という宣伝に惹かれがちですが、実際には鍵交換代や消毒代、クリーニング代、書類作成費用など、別途費用が発生するケースもあります。

これは、不動産会社が仲介手数料の代わりに他の費用を上乗せしている場合です。

物件の状態が悪い可能性も

築年数が古い物件や利便性の悪い物件、事故物件など、危険個所が修繕されず放置されている物件など、一般的に人気のない物件に対して、仲介手数料無料を設定する不動産会社も存在します。

安くすることでより多くの問い合わせを受けることにつながり、早々に入居者を決めて月々の家賃で収益を確保することが目的です。

不動産会社の対応が手薄になることも

不動産仲介業界では、基本的に仲介手数料が主な収入源となっており、多くの不動産会社がこれを得るために積極的に営業しています。

しかし、仲介手数料無料の場合は、その分広告費などが上乗せされた形で利益を確保することになります。

これが仲介手数料を取る必要がないという状況を生み出しますが、その影響として、サービスの質やスタッフのモチベーションが低下しやすくなるという側面もあります。

仲介手数料無料でトラブル発生！？実際の口コミ事例

仲介手数料無料の取引にはからくりがあり、時にトラブルが発生するリスクも存在します。具体的な事例を挙げて解説しましょう。

広告宣伝費（AD）がなければ半月分請求する店舗

私の不動産屋スタートは、仲手無料の賃貸ショップ。仲介手数料無料‼️って広告だしてるのにADが0だったら半月分の手数料を請求するの、モヤモヤしたなあ～。

— チヌ釣り名人デラウェア (@ch1npoyo) January 20, 2021

不動産会社側の広告で「仲介手数料無料」と謳いながらも、実際には広告宣伝費（AD)がかからない物件では借主に家賃の0.5ヶ月分の仲介手数料が発生するケースもあります。

これは不動産会社が利益を確保するための手法ですが、この背景を知らない借主にとっては混乱の元になり得ます。「仲介手数料無料」という表記に騙されないためにも、実際の契約内容をしっかり確認することが重要です。

不動産サイトの記載と契約内容が違っていた

「仲介手数料無料」と表記されていたにも関わらず、実際には請求されたという事例がありました。問い合わせた結果、最終的には無料と認められたそうです。

今回のケースでは不動産会社側がミスを認め、返金されたようですが、契約書を交わす前や請求書を受け取った時点で、内容をしっかり確認することが重要です。

事務手数料を請求された

賃貸契約で
仲介手数料無料で良かったーと思って、
手続き進んだ後半で事務手数料が必要ですって🤣🤣🤣
上手いこと言うなぁー笑
これでモメテきたんだろうな、
そのやり方長い目線で損すると思う🤔

— むね@札幌グルメ「ヒンナヒンナ」 (@nem_hero) April 2, 2019

管理会社に支払うべき事務手数料が別途発生する場合がありますが、これは仲介手数料無料とは別の正当な請求です。

仲介手数料無料のメリット

ここまでデメリットを中心にお話しましたが、もちろん仲介手数料が無料になることによるメリットもあります。

まず第一に、初期費用が大幅に削減される点が挙げられます。通常、仲介手数料は相当な金額が必要ですが、これが無料になることで入居や契約に伴う負担が軽減されます。

ここからは仲介手数料無料のメリットについて掘り下げて解説します。

初期費用を抑えられる

仲介手数料無料の物件では、通常の賃貸物件で必要とされる家賃相当分の0.5〜1ヶ月分の初期費用を削減することができます。

このように初期費用を抑えることで、新生活に必要な家具や家電を揃える資金として活用できる利点がありますね。

仲介手数料を無料にしてもらう方法！

仲介手数料無料の物件を契約する際には、トラブルが避けられないこともあります。

しかし正しい知識を持って部屋探し・交渉を行えば損することなく仲介手数料無料の物件に出会うことができます。

ここからはトラブルを回避するためのポイントについて、賃貸・売買併せて解説していきます。

自社管理物件やADのない物件を紹介してもらう

貸主が不動産会社である場合、当然仲介手数料は不要です。

さらに、広告掲載（AD）がない物件はポータルサイトなどに掲載されにくく、空室期間が長引く可能性があります。

ADゼロの物件はポータルサイトに掲載されていないことが多いです。不動産会社を通じて直接紹介してもらうことをおすすめします。

あらかじめ予算（上限）を伝えておく

仲介手数料が無料であっても、初期費用や家賃の値下げ交渉は可能です。

気に入った物件がすでに決まっている場合は別ですが、そうでない場合は、あらかじめ予算の上限を伝えておくことで、初期費用や家賃が高くなりすぎるのを防げます。

閑散期やマイナス要素の多い物件を狙って交渉する

仲介手数料を含む初期費用や家賃の値引き交渉は可能ですが、やみくもに交渉するのは避けるべきです。

賃貸市場が活発になる繁忙期（1〜3月）には、値引きなしでも入居者が見つかりやすいため、交渉に応じてもらうのが難しくなります。仲介手数料無料や初期費用・家賃の値下げ交渉をするなら、物件が動きにくい閑散期前後（4〜9月）が狙い目といえます。

高圧的な態度を取らない

交渉の際は「お願いベース」が基本姿勢です。

高圧的で強引な態度だと、入居後もトラブルを起こすのではないかと疑われ、値引きどころか入居自体を断られる可能性があります。

契約の本気度を示す

仲介手数料無料や初期費用・家賃の値引き交渉を成功させるには、「無料または値引きしてでも契約してほしい」と思わせることが重要です。

交渉の際には「値引きしてくれたらすぐに契約したい」など、契約の本気度を見せましょう。

最初から仲介手数料無料の不動産屋を探す

賃貸物件の場合、取り扱い物件のすべてが仲介手数料無料の不動産会社も存在します。

不動産会社が貸主の場合、仲介手数料は発生しません。また、貸主が仲介手数料を全額負担する場合、借主は仲介手数料を支払う必要がありません。

取扱い物件数の多い不動産屋を探す

単純に、物件の取り扱い件数が多ければ多いほど、仲介手数料無料の物件に出会いやすくなります。

ポータルサイトに掲載されていない、また積極的にPRしていない「掘り出し物」物件を所有している可能性も高いため、取扱い物件数の多い不動産屋をホームページなどで探すことをおすすめします。

仲介手数料以外にかかる費用を確認する

口コミやデメリットでも説明したように、仲介手数料が無料になる代わりに、別の名目で費用が上乗せされる可能性があります。

場合によっては、本来支払う必要のない費用が加算されることもあるため、仲介手数料以外にかかる費用を必ず確認し、不明点があれば契約前にしっかりとクリアにしましょう。

賃貸の初期費用を値下げするために

仲介手数料無料にはさまざまなデメリットやからくりが存在しますが、賃貸物件では仲介手数料以外の項目で初期費用を抑えることが可能です。

敷金・礼金ゼロの物件を探す

賃貸物件の初期費用には、敷金や礼金が含まれるのが一般的です。これらも仲介手数料と同様に、家賃1ヶ月分が相場となるため、家賃が高いほど初期費用の負担も大きくなります。

仲介手数料にこだわらないのであれば、敷金・礼金ゼロの物件を探すのも一つの方法です。

フリーレント付き物件を探す

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になることを指します。契約時には家賃の他に前家賃や敷金・礼金がかかるため、フリーレント物件を選ぶことで初期費用を大幅に抑えることができます。

契約前にこれらの点をしっかり確認することが重要です。

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まとめ｜仕組みを知ってトラブルを未然に防ごう

賃貸・売買ともに仲介手数料無料の物件は存在しますが、メリットだけでなくデメリットにも注意が必要です。