仲介手数料無料の罠とは？デメリットやトラブルを解説

賃貸の部屋探しや不動産の売買でよく目にする「仲介手数料無料」という表記は、初期費用を抑えたい人にとっては魅力的なポイントです。

一部の不動産会社では、紹介する物件すべてが仲介手数料無料と謳って提供されていることもあります。

しかし、不動産業界では「仲介手数料無料の罠」とも言われるように、実際には賃貸では家賃や礼金が高く設定されていたり、売買契約では別の名目の費用が上乗せされたりと、思わぬデメリットやトラブルに発展することも少なくありません。

たとえば家賃や初期費用に上乗せされるケース、物件の条件が不利に設定されるケースなど、知らずに契約すると後悔につながることもあります。

だからこそ、仲介手数料無料のからくりを理解し、デメリットやトラブル事例を把握しておくことが大切です。

本記事では、不動産の賃貸や売買における仲介手数料無料の実態を解説し、安心して契約を進めるためのポイントを紹介します。

仲介手数料無料の罠とデメリット

仲介手数料無料の物件は、一見すると非常にお得に見えますが、実は注意すべき落とし穴が存在します。

家賃や礼金が高く設定されていたり、仲介手数料以外の費用がかかる場合があるほか、物件の状態や契約条件によっては思わぬ損失につながることもあります。

ここでは、仲介手数料無料で陥りやすいデメリットや罠を具体的に解説していきます。

家賃や礼金が高くなる落とし穴

表向きは仲介手数料無料を謳い、貸主側が仲介手数料を全額負担している場合、その費用を回収するために家賃や礼金を高く設定することがあります。

仲介手数料以外で費用がかかるケース

「仲介手数料無料」という宣伝に惹かれがちですが、実際には鍵交換代や消毒代、クリーニング代、書類作成費用など、別途費用が発生するケースもあります。

これは、不動産会社が仲介手数料の代わりに他の費用を上乗せしている場合です。

物件の状態に注意

築年数が古い物件や利便性の悪い物件、事故物件など、危険個所が修繕されず放置されている物件など、一般的に人気のない物件に対して、仲介手数料無料を設定する不動産会社も存在します。

安くすることでより多くの問い合わせを受けることにつながり、早々に入居者を決めて月々の家賃で収益を確保することが目的です。

仲介手数料無料のからくり

仲介手数料を主要な収入源としている不動産会社にとって、「仲介手数料無料」はただのデメリットとして捉えられることが多いでしょう。

実際には、この表記の背後には見えないからくりが存在します。

単に「仲介手数料無料」という文言に注目するだけでは、後々トラブルに発展する可能性もあるため、なぜ不動産会社が仲介手数料無料となるのか、その仕組みを理解しておくことが重要です。

貸主・売主から仲介手数料をもらっている

賃貸物件における仲介手数料には、貸主と借主の合計で支払う金額が上限として定められています。

つまり、貸主が仲介手数料を全額負担すれば、借主は仲介手数料を支払わずに契約できるという制度です。

例えば、貸主が1ヵ月分の仲介手数料を支払う場合、借主は手数料を支払う必要がありません。

ただし、実際の取引では、特例として家賃の1ヵ月以上の金額を仲介手数料として受け取ることが認められており、貸主と売主の両方から手数料を受け取るケースも多々あります。

自社物件につき仲介手数料が発生しない

売買物件において、不動産会社が自ら売主であれば、売却益が直接的な利益源となりますので、その場合は仲介手数料の必要がありません。

同様に、賃貸物件においても、不動産会社が所有する物件を契約する際には仲介業務が不要となり、仲介手数料も発生しません。

集客や実績づくりで広告掲載している

不動産会社が仲介手数料無料とする理由の一つには、集客力を高めるためや売上実績を積み上げるためがあります。物件数が多くても、問い合わせや内見がなければ成約にはつながりません。

そのため、仲介手数料無料という訴求は、顧客の関心を引き、集客力を格段にアップさせることができます。

長期入居者が決まらない物件の事情

賃貸物件では、家賃がオーナー（貸主・大家）の主要な収入源ですから、空室を避けることが経営上の重要課題です。

空室が長期化すると収益に大きな影響を及ぼします。そのため、不動産会社は空室が続いている物件に対して仲介手数料無料のオプションを提案することがあります。

広告料（AD）や謝礼が入ること前提の物件

賃貸物件では、貸主（オーナー）が支払う広告料（AD）が物件ごとに大きく異なります。

広告料は物件の魅力や立地条件、市場需要によって左右され、ゼロから数十万円に及ぶ場合もあります。

そもそも仲介手数料とは？

2023年4月から、不動産ポータルサイトのSUUMOで「仲介手数料無料」と表示することが可能になり、不動産会社にとって大きな宣伝効果を生んでいます。消費者にとっても、仲介手数料が無料になることで費用面での大きなメリットがあります。

そう感じる方も多いでしょう。ここからは仲介手数料とはそもそも何なのか、その上限や無料にして大丈夫かなどといった疑問について掘り下げて解説していきます。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、物件の売買や賃貸借の際に入居希望者とオーナー（大家）の間に立ち、交渉や調整、契約手続きを行う不動産会社に支払う費用です。

この手数料には具体的に、仲介に関わる人件費や事務手続きの代行費用、広告費、営業活動に対する成功報酬などが含まれています。

仲介手数料無料の物件は違法？合法？

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。

重要なのは、法律で定められた上限が存在するだけであり、それ以下の仲介手数料は違法とはなりません。

また、仲介手数料が無料であっても、これも法的には違法ではありません。

仲介手数料発生のタイミング

仲介手数料は、取引が成立した時点で支払われる成果報酬です。

物件を紹介しても契約が成立しなければ仲介手数料は発生しませんし、契約後に契約不履行があっても仲介手数料は返還されません。

仲介手数料が発生しない物件もある

新築マンションの場合、売主が直接販売するか、提携先の販売会社が販売するケースが一般的です。どちらの場合でも仲介手数料が不要な場合もあります。

中古物件の場合、個人の売主から直接購入する場合は仲介手数料が発生しますが、不動産会社が個人の売主から購入し、リノベーションなどを行って販売する場合（買取再販物件）は、不動産会社自体が売主となるため、仲介手数料がかからないことがあります。

仲介手数料無料で起きたトラブル事例

仲介手数料無料の取引にはからくりがあり、時にトラブルが発生するリスクも存在します。具体的な事例を挙げて解説しましょう。

仲介手数料を半月分請求されたケース

私の不動産屋スタートは、仲手無料の賃貸ショップ。仲介手数料無料‼️って広告だしてるのにADが0だったら半月分の手数料を請求するの、モヤモヤしたなあ～。

— チヌ釣り名人デラウェア (@ch1npoyo) January 20, 2021

不動産会社側の広告で「仲介手数料無料」と謳いながらも、実際には広告宣伝費（AD)がかからない物件では借主に家賃の0.5ヶ月分の仲介手数料が発生するケースもあります。

これは不動産会社が利益を確保するための手法ですが、この背景を知らない借主にとっては混乱の元になり得ます。「仲介手数料無料」という表記に騙されないためにも、実際の契約内容をしっかり確認することが重要です。

不動産サイトと契約内容が違ったケース

「仲介手数料無料」と表記されていたにも関わらず、実際には請求されたという事例がありました。問い合わせた結果、最終的には無料と認められたそうです。

今回のケースでは不動産会社側がミスを認め、返金されたようですが、契約書を交わす前や請求書を受け取った時点で、内容をしっかり確認することが重要です。

事務手数料を請求されたケース

賃貸契約で
仲介手数料無料で良かったーと思って、
手続き進んだ後半で事務手数料が必要ですって🤣🤣🤣
上手いこと言うなぁー笑
これでモメテきたんだろうな、
そのやり方長い目線で損すると思う🤔

— むね@札幌グルメ「ヒンナヒンナ」 (@nem_hero) April 2, 2019

管理会社に支払うべき事務手数料が別途発生する場合がありますが、これは仲介手数料無料とは別の正当な請求です。

スタッフの対応が手薄になるケース

不動産仲介業界では、基本的に仲介手数料が主な収入源となっており、多くの不動産会社がこれを得るために積極的に営業しています。

しかし、仲介手数料無料の場合は、その分広告費などが上乗せされた形で利益を確保することになります。

これが仲介手数料を取る必要がないという状況を生み出しますが、その影響として、サービスの質やスタッフのモチベーションが低下しやすくなるという側面もあります。

仲介手数料無料で損しないための不動産会社の見極め方

仲介手数料が無料という言葉は魅力的ですが、安易に飛びつくと思わぬ損をしてしまうこともあります。物件によっては、別の費用で上乗せされたり、契約の強引な誘導などで不利になるケースも存在します。ここでは、仲介手数料無料で損をしないために、安心して任せられる不動産会社の見極め方を解説します。

 高額な初期費用の上乗せに注意

仲介手数料無料の物件でも、安心は禁物です。なぜなら、不動産会社によっては、仲介手数料に本来含まれる書類作成費や事務手数料などをオプションとして初期費用に加算するケースがあるからです。

こうした費用は、契約前に内訳を確認しておかないと、思わぬ負担となることがあります。例えば、書類作成費や事務サポート費用などは通常、仲介手数料に含まれているため、本来は別途支払う必要はありません。

しかし一部の会社では、初期費用に追加料金として記載されることがあります。

また、簡易消火器や消臭抗菌コート、安心入居サポートなど、実際には必須ではない項目もオプション扱いで請求されることがあります。これらは法的に必須ではない場合が多く、支払う必要のない費用であることも少なくありません。契約前に、誰に対して、どの費用を支払うのか、をしっかり確認することが重要です。

場合によっては、入居後の退去時のハウスクリーニングや現状回復費用も二重請求される場合もあります。

国の通達や民法改正により、借主に責任のない現状回復費用は支払う必要がないこともあるため、疑問点があれば遠慮せずに確認や交渉を行いましょう。

 強引な契約誘導や圧力

仲介手数料無料や半額を謳う不動産会社でも、契約を急がせるような圧力がかかることがあります。例えば、「今日決めないと他の人に取られます」といった心理的プレッシャーや、複数回の電話や訪問で契約を迫るケースです。こうした強引な営業は、焦って判断してしまうと本来の希望条件と合わない物件を契約してしまうリスクがあります。

また、契約時の説明が十分でなかったり、諸費用や契約条件の細かい部分を後回しにされることもあります。これにより、契約後に「聞いていた条件と違う」といったトラブルにつながる場合があります。

仲介手数料が安くても、強引な営業や圧力に流されず、自分の希望や予算、条件を明確に伝えることが大切です。こうした言動が見られる不動産会社の場合は、無理に契約せず、他の信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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仲介手数料無料の罠を安全に利用する方法

仲介手数料無料の物件を契約する際には、トラブルが避けられないこともあります。

しかし正しい知識を持って部屋探し・交渉を行えば損することなく仲介手数料無料の物件に出会うことができます。

ここからはトラブルを回避するためのポイントについて、賃貸・売買併せて解説していきます。

自社管理物件やADのない物件を紹介してもらう

貸主が不動産会社である場合、当然仲介手数料は不要です。

さらに、広告掲載（AD）がない物件はポータルサイトなどに掲載されにくく、空室期間が長引く可能性があります。

ADゼロの物件はポータルサイトに掲載されていないことが多いです。不動産会社を通じて直接紹介してもらうことをおすすめします。

あらかじめ予算（上限）を伝えておく

仲介手数料が無料であっても、初期費用や家賃の値下げ交渉は可能です。

気に入った物件がすでに決まっている場合は別ですが、そうでない場合は、あらかじめ予算の上限を伝えておくことで、初期費用や家賃が高くなりすぎるのを防げます。

閑散期やマイナス要素の多い物件を狙って交渉する

仲介手数料を含む初期費用や家賃の値引き交渉は可能ですが、やみくもに交渉するのは避けるべきです。

賃貸市場が活発になる繁忙期（1〜3月）には、値引きなしでも入居者が見つかりやすいため、交渉に応じてもらうのが難しくなります。仲介手数料無料や初期費用・家賃の値下げ交渉をするなら、物件が動きにくい閑散期前後（4〜9月）が狙い目といえます。

高圧的な態度を取らない

交渉の際は「お願いベース」が基本姿勢です。

高圧的で強引な態度だと、入居後もトラブルを起こすのではないかと疑われ、値引きどころか入居自体を断られる可能性があります。

契約の本気度を示す

仲介手数料無料や初期費用・家賃の値引き交渉を成功させるには、「無料または値引きしてでも契約してほしい」と思わせることが重要です。

交渉の際には「値引きしてくれたらすぐに契約したい」など、契約の本気度を見せましょう。

最初から仲介手数料無料の不動産屋を探す

賃貸物件の場合、取り扱い物件のすべてが仲介手数料無料の不動産会社も存在します。

不動産会社が貸主の場合、仲介手数料は発生しません。また、貸主が仲介手数料を全額負担する場合、借主は仲介手数料を支払う必要がありません。

取扱い物件数の多い不動産屋を探す

単純に、物件の取り扱い件数が多ければ多いほど、仲介手数料無料の物件に出会いやすくなります。

ポータルサイトに掲載されていない、また積極的にPRしていない「掘り出し物」物件を所有している可能性も高いため、取扱い物件数の多い不動産屋をホームページなどで探すことをおすすめします。

仲介手数料以外にかかる費用を確認する

口コミやデメリットでも説明したように、仲介手数料が無料になる代わりに、別の名目で費用が上乗せされる可能性があります。

場合によっては、本来支払う必要のない費用が加算されることもあるため、仲介手数料以外にかかる費用を必ず確認し、不明点があれば契約前にしっかりとクリアにしましょう。

賃貸の初期費用を抑えるテクニック

仲介手数料無料にはさまざまなデメリットやからくりが存在しますが、賃貸物件では仲介手数料以外の項目で初期費用を抑えることが可能です。

敷金・礼金ゼロの物件を探す

賃貸物件の初期費用には、敷金や礼金が含まれるのが一般的です。これらも仲介手数料と同様に、家賃1ヶ月分が相場となるため、家賃が高いほど初期費用の負担も大きくなります。

仲介手数料にこだわらないのであれば、敷金・礼金ゼロの物件を探すのも一つの方法です。

フリーレント付き物件を探す

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になることを指します。契約時には家賃の他に前家賃や敷金・礼金がかかるため、フリーレント物件を選ぶことで初期費用を大幅に抑えることができます。

契約前にこれらの点をしっかり確認することが重要です。

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まとめ｜仕組みを知ってトラブルを未然に防ごう

賃貸・売買ともに仲介手数料無料の物件は存在しますが、メリットだけでなくデメリットにも注意が必要です。