「初期費用無料」の物件は、賃貸契約の初期費用を抑えたい人にとって魅力的に感じることが多いですが、仲介手数料が無料だからといって必ずしも全てがメリットばかりとは限りません。
不動産会社がなぜ仲介手数料を無料にできるのか、そのからくりや、裏にある落とし穴、部屋探しで失敗しないためのポイントについて、詳しく解説しています。
仲介手数料無料の無店舗型不動産会社が急増！デメリットに注意！
渡邊編集者
小島解説員
仲介手数料無料の不動産会社は数少ない
まず、全国展開している大手不動産仲介業者の仲介手数料について調べてみました。
（不動産名／仲介手数料）
| ミニミニ（直営） | 家賃0.5ヶ月分＋税 |
| エイブル | 家賃0.5ヶ月分＋税 |
| レオパレス | 無料 |
| パマンショップ（直営） | 家賃1ヶ月分＋税 |
| ピタットハウス（直営） | 家賃1ヶ月分＋税 |
| いい部屋ネット大東建託 | 家賃1ヶ月分＋税 |
| シャーメゾンショップ（直営） | 家賃1ヶ月分＋税 |
全ての取扱物件で仲介手数料が無料となるのは、マンスリーマンションを主に取り扱うレオパレスくらいで、一般的な賃貸物件とは異なるので例外的なケースと言えます。
つまり、大手の資金力があっても基本的に不動産賃貸では仲介手数料が発生することが一般的なのです。
渡邊編集者
仲介手数料無料・半額の不動産会社は怪しい？
仲介手数料を無料もしくは半額で運営している不動産会社が違法では？と思われる人もいるでしょう。
しかし実際は違法性は全くなく、怪しいわけでも罠でもありません。仲介手数料は成功報酬であり、法で定められた上限を守ればいくら受け取っても問題ありません。
極端な話、仲介手数料を受け取らなくてももちろん合法です。
ただし、多くの場合、仲介業務は不動産会社の収入の柱であり、賃貸契約において仲介手数料を請求するのはごく当たり前なことと言えます。
仲介手数料は上限が決められている
賃貸物件において、仲介手数料の受け取りには上限が定められています。
通常は賃料の0.5ヶ月分（＋税）以内を貸主と借主からそれぞれ受け取ることができますが、依頼者の承認があれば、どちらか一方から賃料の1ヶ月分（＋税）以内までの仲介手数料を受け取ることも可能です。
仲介手数料無料の無店舗型不動産会社が増えている
近年では店舗を持たない不動産会社も増加しており、その多くが仲介手数料を無料にしています。
家にいながら部屋探しから契約まで完結できるため、特に県外から引っ越しする人にとっては大きなメリットと言えます。
小島解説員
落とし穴①オンライン上のやり取りが多い
オンライン上で完結する無店舗型不動産会社では、やり取りをメールやLINEだけで行い、電話をかけても折り返し待ちになるなど、疑問や問題解決に時間がかかることがあります。
対面接客と違って気になったことをその場で聞けるわけではないので、既読にならなかったり、返答を待つ時間が発生したりして、スピード感に欠けるのです。
また、内見に対応していない場合もあり、入居後に予期しない問題に直面する可能性もあります。
落とし穴②物件自体に詳しくない
地域密着型の不動産会社は、その街の情報や特徴などに精通しています。取扱物件やエリア内の詳細な情報だけでなく、大家さんや前の入居者から得た情報や、トラブルの発生傾向なども把握しているため、部屋探しにおいて非常に信頼できます。
一方で、無店舗型の不動産会社は会社拡大のスピードも速く、その土地に対する情報の密度が低いことが多いのです。特定の物件やエリアについても基本情報程度しか把握してない場合があります。
渡邊編集者
落とし穴③自社物件を持っていない
無店舗型の不動産会社は、通常は自社物件を持っておらず、デザイナーズマンションやリノベ物件、古民家風など、他の不動産屋ではとりあつかってないような珍しい物件を希望しても、データベースに登録されたありふれた物件に限られることが多いです。
小島解説員
仲介手数料無料に落とし穴はある？からくりを解説
賃貸の場合、一般的には不動産会社を通して物件を借りたり、購入する際には仲介手数料を支払うことがほとんどです。
この仲介手数料の上限は賃貸の場合家賃の0.5〜1ヶ月分であり、家賃が高ければそれに応じて仲介手数料も高額になっていきます。
だからこそ、仲介手数料無料の物件は特にお得に感じられるものです。
渡邊編集者
小島解説員
自社物件や所有物件
賃貸や売買の際に共通する仲介手数料無料のケースとしては、不動産会社自体が物件のオーナーである場合です。
この場合、不動産会社は仲介業務を行わずに自社所有物件を直接貸し出したり、売買契約を行うため、仲介手数料が発生しません。特に新築一戸建てやリノベーション物件などでこのケースが多く見られます。
また、不動産会社が物件の管理も請け負っている場合、オーナーから仲介手数料や広告費などの収入を得ることができるため、自社管理物件でも仲介手数料が無料になることがあります。
ただし、不動産会社自体が所有や管理している物件は数が少なく、希望条件に合う物件を見つけるのが難しい場合もあり、この点はデメリット・落とし穴と言えます。
渡邊編集者
オーナーが仲介手数料や宣伝広告費（AD）を全額負担
不動産会社に管理を依頼しているケースと同様に、入居者が決まらない物件に対してオーナーが仲介手数料や広告費を全額負担することで、入居者が支払う仲介手数料が無料になるケースもあります。
これにより、不動産会社はオーナーから仲介手数料や広告費が確実に支払われるため、入居者から仲介手数料を受け取らなくても売り上げとして計上できるのです。
実際、オーナーが仲介手数料や広告費を負担することで不動産会社はお客さんに「仲介手数料無料」として紹介でき、契約につなげやすいメリットがあります。
一方で、入居希望者が多い物件に対してわざわざ仲介手数料や広告費を全額負担する必要はありません。つまり、仲介手数が無料になる物件というのは、立地条件や物件の状態（築年数など）が悪く、入居者がなかなか決まらない物件という可能性も考えられます。
仲介手数料無料の裏には見えない落とし穴があることがありますので、内見の際にはしっかりと物件の条件をチェックすることが重要ですね。
オプションの加入が必須な場合も
仲介手数料無料の代わりに、特定のオプションの支払いを条件とするケースがあります。
例えば下記のようなものがあてはまります。
- 消臭・除菌作業
- ルームクリーニング
- 鍵交換代
- 24時間緊急時サービス
- 事務手数料
このような費用は賃貸契約ではよくあることで、初期費用明細書に当たり前のように記載されています。しかし、ほとんどの場合これらは不動産会社が利益を上げるために盛り込んでいる必要のないサービスです。
いくら仲介手数料が無料になったとしてもこうしたオプションを加えることで、実質無料とは言えず当初の想定よりも初期費用がかさむ場合もあります。
小島解説員
また、賃貸契約とは直接関係のないサービスに加入することを条件にして仲介手数料が無料になることもあります。
例えば、下記の契約が挙げられます。
- ウォーターサーバー
- インターネット回線
- 指定の電力会社
- 指定のガス会社
これらが新生活に必要で納得して契約するのであれば損することはありませんが、割高だったり、不要なサービスに加入して毎月のコストが増えてしまう場合は本末転倒です。
部屋探しをする際には、本当に必要なサービスかどうかを見極めることも重要ですね。
人件費やサービスの削減
不動産会社が運営するには多額の経費がかかります。
人件費や広告費、車両費など、さまざまな費用が内訳としてあります。
仲介手数料無料を謳う会社では、不動産業務における経費を徹底的に削減しているケースもあり、こうした会社は企業努力で仲介手数料無料を実現しています。
小島解説員
また、リピート利用や口コミで多くの顧客を獲得している不動産会社も、仲介手数料に依存せずに運営できることがあります。
ただし、仲介手数料に頼らず運営できる不動産会社であっても、人件費を抑え過ぎて業務にしわ寄せがいき、結果として接客の質を下げているケースも見受けられます。
さらに、仲介手数料無料の物件は、上乗せされた広告費などが利益になっている場合が多く、営業マンのやる気が削がれてしまうことも。メールの返信を後回しにされたりといった接客サービスの質自体にも影響が出てしまうことがあります。
渡邊編集者
仲介手数料無料で失敗した体験談
小島解説員
おとり物件の可能性も？
おとり物件は、実際には契約できない部屋を集客目的に利用するものです。
情報管理が追いつかず、本当に成約していた可能性も否定できませんが、仲介手数料無料物件は情報の更新スピードが負いつかず、物件の空室状況がわかりづらい点に注意が必要です。
仲介手数料半額だけど上乗せされてる…？
仲介手数料が半額だから安く済むかと思ったら、オプションで様々な費用を請求され、結局浮いた額と同じくらいの費用がかかってしまったというケースです。
明細を確認して、不要だと思うものは一つずつ説明を求めてもいいと思います。
渡邊編集者
物件情報がでたらめだった
物件情報の中で、特に部屋の広さが間違っている場合は致命的です。仲介手数料無料の物件であるからこそ、情報の正確性を確認することが非常に大切です。
他社で内見してから契約を促す仲介業者もいる
仲介手数料無料の代わりに、内見を行わない不動産会社も存在します。そのため、部屋を見てから決めたい場合は契約の意志がない他社で内見を依頼することになりますが、心理的にもハードルが高いですよね。
他社にとっても契約につながらない迷惑行為ですし、オーナーもお客さんと対面しないまま契約を完了させようとする不動産会社を嫌がる傾向にあります。
渡邊編集者
別の名目で上乗せする業者もいる
前述でも解説しましたが、仲介手数料無料の実態として、別の名目で費用が請求されることがあります。
見積もりに不要なオプションが含まれていないか、家賃が近隣の似た物件よりも割り増しされてないか、賃料相場を事前に確認することが重要です。
そもそもなぜ仲介手数料は発生するの？本当にお得な物件？
部屋探しをする人の中には、「なぜ仲介手数料を払わなくてはならないのか？」と疑問に思う人も少なくありません。
実際には、不動産会社は単に賃貸物件を紹介するだけでなく、入居者とオーナーが安全に契約を結べるためのさまざまな手続きを行います。これらの手続きにはコストがかかり、それが仲介手数料に「報酬」として反映されているのです。
仲介手数料が無料であれば初期費用を大幅に抑えることができますが、ただし「仲介手数料無料＝お得」と言い切れるものでもないのです。
小島解説員
仲介手数料無料にはワケがある！落とし穴にはまらない部屋探しを
仲介手数料無料の賃貸物件には、家賃や敷金が相場よりも高めに設定されていたり、他に何かしらのマイナス要素を抱えていることがあります。
物件の資料だけでは見えない罠や落とし穴もあるため、実際に内見を行ったり、担当者が物件についてどれだけ詳しいかを確認したりすることが重要です。
