中古マンションの仲介手数料を計算シミュレーション!早見表で相場を確認


この記事を書いた人
小島 優一
宅地建物取引士

宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

この記事のまとめ
  • 中古マンションの仲介手数料を計算シミュレーションする方法
  • 中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりとは
  • 不動産の仲介手数料の相場を早見表で確認

中古マンションを売買するときに知っておきたいのが仲介手数料の計算方法です。不動産売買ではほとんどの場合売主・買主ともに仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は必要経費の中でも大きな金額を占めるため、査定価格を受け取ったときは手数料がどのくらいかかりそうなのかを事前に把握しておくとよいでしょう。 売買取引に必要な資金を用意する際に役立ちます。

本記事では仲介手数料の速算式での計算方法やシミュレーションと相場について、さらには仲介手数料が無料になるからくりについて解説します。これから中古マンションを売買する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

矢口解説員”]仲介手数料の計算方法は意外とカンタンですよ!不動産価格ごとの仲介手数料の早見表も用意しています。

小島解説員小島解説員

渡邊編集者渡邊編集者

仲介手数料がなんと!「無料」になるケースもご紹介します。
目次
  1. 中古マンションの仲介手数料を計算シミュレーション
  2. 中古マンションの仲介手数料相場と早見表
  3. 中古マンションの仲介手数料を値引きする交渉術
  4. 不動産売買の仲介手数料とは?
  5. 中古マンション購入時の仲介手数料が無料になるケース
  6. 中古マンションの仲介手数料が無料になるからくり
  7. 中古マンションの仲介手数料でよくあるQ&A
  8. まとめ

中古マンションの仲介手数料を計算シミュレーション

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションを売買するときに、とても気になるのが仲介手数料です。

ここでは、本来の計算方法と速算式について解説します。

小島解説員小島解説員

仲介手数料の計算方法

法律で定められている仲介手数料の上限は以下の通りです。

取引価格 仲介手数料の上限額の目安
400万円を超える部分 取引価格の3%以内
200万円超え400万円以下の部分 取引価格の4%以内
200万円以下の部分 取引価格の5%以内

物件価格により計算式が変わり、取引価格が高いほど仲介手数料も高くなります。

例えば、物件価格1,000万円の中古マンションの場合で計算してみましょう。 物件価格1,000万円の仲介手数料を算出するには、取引価格を3つに分けて算出します。

取引価格1000万円の価格の分け方
  • 「200万円以下の部分」→200万円が該当
  • 「200万円を超えて400万円以下の部分」→200万円が該当
  • 「400万円を超える部分」→600万円が該当

計算式は以下の通りです。

計算式
(600万円×3%+200万円×4%+200万円×5%)+消費税=(18万円+8万円+10万円)×1.1(消費税)=39.6万円

物件価格1,000万円の仲介手数料は39.6万円となりました。ただ、この計算式で算出するのは、やや面倒です。

次の章ではもっとカンタンに早く算出できる速算式をご紹介しましょう。

速算式を使用した計算方法

速算式を利用すればもっとカンタンに仲介手数料を算出できます。先ほどご紹介した計算式の結果と同じになるので、こちらを活用しましょう。 仲介手数料には法律で決められた上限額があり、以下の計算式で算出します。

取引価格 仲介手数料の速算式
400万円超え 取引価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200万円~400万円以下 取引価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下 取引価格(税抜)×5%+消費税400万円を超える取引価格の仲介手数料を算出するときは、こちらの速算式を使うとカンタンに結果が分かります。

例えば、先ほどと同じ1,000万円で計算してみましょう。

売買価格が400万円を超えるため、「取引価格(税抜)×3%+6万円+消費税」で算出します。計算式はこちらです。

速算式を使用した計算方法
仲介手数料=1,000万円(税抜)×3%+6万円+消費税=39.6万円

先ほどと同じ39.6万円が算出されました。

400万円を超える取引価格の仲介手数料を算出するときは、こちらの速算式を使うとカンタンに結果が分かります。

渡邊編集者渡邊編集者

本来の計算式と速算式の結果は同じなんですね。

矢口解説員矢口解説員

計算するときはカンタンに早く算出できる速算式を活用しましょう!

実際に仲介手数料をシミュレーションしてみよう

不動産売買における仲介手数料を計算するときには、速算式を使用することをおすすめします。

早見表を活用することで、査定価格から仲介手数料のおおよその範囲を把握し、土地売買に関連する大まかな費用を見積もることができます。また、後述する早見表と併せて下記のようなシミュレーションサイトも活用するといいかもしれません。

仲介手数料の自動計算サイト

引用:リアルタイムシミュレーター

中古マンションの仲介手数料相場と早見表

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションを売買するときに、気になるのが仲介手数料の相場です。

ここでは、中古マンションの仲介手数料の相場についてその実態を解説します。

小島解説員小島解説員

上限である「物件価格の3%+6万円(+消費税)」が基本

不動産会社の主な収益源はズバリ、仲介手数料です。少しでも多く仲介手数料を受け取るため、営業マンは日々の営業活動に勤しんでいます。

したがって、中古マンションの仲介手数料の相場は、上限である「物件価格の3%+6万円(+消費税)」が基本でそれ以下に値下げすることはあまりありません。 仲介手数料の早見表を用意しましたので参考にしてください。

中古マンションの取引価格 仲介手数料の上限額
2,000万円 726,000円
3,000万円 1,056,000円
4,000万円 1,386,000円
5,000万円 1,716,000円
6,000万円 2,046,000円

【早見表①】不動産価格100万円~400万円の仲介手数料

【早見表①】不動産価格100万円~400万円の仲介手数料

【早見表②】不動産価格420万円~700万円の仲介手数料

【早見表②】不動産価格420万円~700万円の仲介手数料

【早見表③】不動産価格720万円~1,000万円の仲介手数料

【早見表③】不動産価格720万円~1,000万円の仲介手数料

【早見表④】不動産価格1,020万円~1,300万円の仲介手数料

【早見表④】不動産価格1,020万円~1,300万円の仲介手数料

【早見表⑤】不動産価格1,320万円~1,600万円の仲介手数料

【早見表⑤】不動産価格1,320万円~1,600万円の仲介手数料

【早見表⑥】不動産価格1,620万円~1,900万円の仲介手数料

【早見表⑥】不動産価格1,620万円~1,900万円の仲介手数料

【早見表⑦】不動産価格1,920万円~2,200万円の仲介手数料

【早見表⑦】不動産価格1,920万円~2,200万円の仲介手数料

【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料

【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料1
【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料2
【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料3
【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料4
【早見表⑧】不動産価格2,220万円~5,400万円の仲介手数料5

中古マンションの仲介手数料を値切るのは難しい

不動産会社にとって仲介手数料は大切な収入源の一つです。そのため、中古マンションの仲介手数料を値切るのは難しいといえます。

仮に大幅な金額で値下げを要求してしまうと不動産会社からは良い印象を持たれません。営業活動を熱心にしなくなるなどサービスに影響が出る場合もあるので注意が必要です。

値引きを要求する場合は他社の仲介手数料の値引額などを伝えるなど、正当な方法で交渉しましょう。

中古マンションの仲介手数料の相場は上限いっぱいの金額なんですね。

MEMO
営業活動は手間や時間がかかるため、中古マンションの仲介手数料を値切るのは難しいといえます。

中古マンションの仲介手数料を値引きする交渉術

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションなど、中古物件の仲介手数料を交渉するときはいくつかのコツがあります。

ここでは、中古マンションの仲介手数料の交渉方法について解説します。

小島解説員小島解説員

中古マンションの仲介手数料の交渉方法
  1. 中小の不動産会社に依頼する
  2. 媒介契約を結ぶ前に交渉する
  3. 他の不動産会社が提示した仲介手数料を伝える
  4. 予算に限りがあることを明らかにする

中小の不動産会社に依頼する

成功する確率の高い交渉先としては、中小の不動産会社が挙げられます。大手の場合は、社内規定で仲介手数料の相場が決まっているため、案件によって変更するのは難しいのが実情です。そのため、交渉してもなかなかOKはもらえません。

しかし、中小規模の会社の場合は、社長や裁量権を持つ上司の判断で仲介手数料を値引きするケースがあります。

MEMO
仲介手数料を多少減額しても、成約させたいと判断した場合は成功しやすいので、交渉してみる価値はあるでしょう。

媒介契約を結ぶ前に交渉する

仲介手数料の値引きを交渉するには、タイミングを狙うことも重要です。

値引き交渉は媒介契約を結ぶ前に行うようにしましょう。 なぜなら、仲介手数料の金額は媒介契約時に決めることが多いからです。媒介契約を結ぶときには媒介契約書を作成し、書面で契約を行います。この書面には、「 約定報酬額(仲介手数料)」を記載するところがあり、記入されている約定報酬額が仲介手数料として決定されます。

渡邊編集者渡邊編集者

]仲介手数料の金額に基づいて不動産会社は営業活動を行うため、媒介契約が成立した後では、値引きすることは難しくなります。

他の不動産会社が提示した仲介手数料を伝える

査定依頼で複数社に依頼したときは、仲介手数料についても確認するようにしましょう。仲介手数料の値引きを打診して、減額してくれる不動産会社があった場合は、他の不動産会社にも減額された仲介手数料を伝えます。

根拠を示しながら値引き交渉すると検討してくれる可能性があります。

予算に限りがあることを明らかにする

資金面で不安があるときは、不動産会社に予算に限りがあることを明らかにしましょう。例えば中古マンションを売却する際、住宅ローンの残債があり、売却しても仲介手数料を満額支払う余裕がないことなどを伝えます。

不動産会社は顧客の経済事情により、仲介手数料を減額してくれる場合もあるので、資金面で余裕がない場合は不動産会社に相談してみましょう。

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションの仲介手数料の交渉方法のコツをつかんで値引きを成功させましょう!

顧客の事情によって検討してくれる可能性があります。まずは相談してみましょう。

小島解説員小島解説員

不動産売買の仲介手数料とは?

 ここでは、あらためて不動産売買の仲介手数料の上限額などについて解説します。

不動産売買の仲介手数料とは
  • 成約したとき不動産会社に支払う報酬
  • 仲介手数料の上限額は法律によって決められている

成約したとき不動産会社に支払う報酬

不動産売買の仲介手数料は、不動産会社が行う営業活動に対する「成功報酬」です。その為、成約しなければ顧客は支払う必要はありません。 不動産会社はいわゆる「タダ働き」になってしまい、そうなると利益を上げられない状態に陥ります。

不動産会社の主な収益源は仲介手数料のため、取引が成約できるように営業担当者は汗水流して営業活動を行います。 不動産売買では売主・買主どちらも仲介手数料を支払うため、自社で売却依頼を受けた案件で買主を見つければ、「両手」といってそれぞれのお客から仲介手数料をもらえます。

売買の仲介手数料の内訳は以下の通りです。

  • 売却する物件の査定
  • 売却活動するときの広告費用
  • 物件案内
  • 不動産の登記・権利情報の調査
  • 重要事項説明書・売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結引渡し時までの必要書類準備
  • 決済・引渡し

売主・買主との連絡活動も行い、スムーズな成約を目指します。

仲介手数料の上限額は法律によって決められている

不動産会社が受け取る仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められていますしたがって、顧客のほうから上乗せして支払おうとした場合でも法律違反になるので、上限を超えることはNGです。

ただ、法律ではあくまでも「上限」しか定められていないため、「下限」については規制されていません。

そのため、仲介手数料を安くする、あるいは無料にすることは何の問題もないのです。下限額については当事者間で自由に取り決めができます。また、仲介手数料は成約しなければ発生しません。

注意
宅建業法で「これ以上もらってはいけません!」という額が決められているため、顧客が納得しているとしてももらうことは禁止されています。

中古マンション購入時の仲介手数料が無料になるケース

仲介手数料の値引き交渉は難しいため、最初から無料のケースを狙うのもオススメです。

小島解説員小島解説員

渡邊編集者渡邊編集者

ここでは、中古マンション購入時の仲介手数料が無料になるケースについてご紹介します。
中古マンション購入時の仲介手数料が無料になるケース
  1. 最初から仲介手数料無料などの物件
  2. 不動産会社が直接販売している物件

最初から仲介手数料無料などの物件

そもそも選ぶ時点から、「仲介手数料無料」の物件を選択するという方法があります。

例えば、売主・買主を自社のみで両方見つける「両手仲介」の物件で、なかなか買主が見つからない場合、買主からの仲介手数料は無料にするケースです。

この場合、売主からは仲介手数料をもらえるので、不動産会社としては人件費や経費などの採算は取れます。中小規模の不動産会社では「買主からの仲介手数料は無料!」とアピールして、案件を取る会社も存在します。

不動産会社が直接販売している物件

不動産会社が直接販売している物件も仲介手数料が無料です。仲介手数料とは、売主と買主の仲介をすることによって発生する手数料のため、売主が不動産会社の場合は仲介手数料を請求することはできません。

例えば、リノベーション済みの中古マンションを、不動産会社が直接販売するケースなどが該当します。不動産会社が中古マンションを所有者から直接買取する場合も、間に不動産会社が存在しないので、仲介手数料はかかりません。

MEMO
最初から仲介手数料無料の物件を探すのも一つの方法です。不動産会社が売主・買主となって直接売買をするときは、仲介手数料は発生しません。
 

中古マンションの仲介手数料が無料になるからくり

中古マンションの仲介手数料が無料になると、一見、不動産会社の利益が少なくなるようなイメージを与えます。しかし、無料とするのには、実は「からくり」があるのです。

ここでは、中古マンションの仲介手数料が無料になるからくりについて解説しましょう。

中古マンションの仲介手数料が無料になるからくり
  • 売主または買主のどちらか一方からもらっている
  • 不動産会社が売主・買主の場合はそもそも仲介手数料が発生しない

売主または買主のどちらか一方からもらっている

まず、一つ目のからくりは、売主または買主のどちらか一方からもらっているケースです。

例えば両手仲介でなかなか売れない物件の場合、売主からだけ仲介手数料をもらって、買主は無料にするケースです。買主からの仲介手数料をもらえなくても、成約すれば利益がある場合に行われます。

MEMO
また、営業戦略の一つとして、自社案件のいくつかを「仲介手数料無料」として顧客を開拓する中小規模の不動産会社も存在します。仲介手数料が無料というとかなりのお得感があるため、セールスポイントになります。

不動産会社が売主・買主の場合はそもそも仲介手数料が発生しない

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って、不動産売買の仲介をすることにより発生する成功報酬です。そのため、不動産会社が売主・買主の立場であるときは直接取引となるため、仲介手数料はかかりません。

したがって、「無料」というよりはそもそも仲介手数料が「発生しない」ため、お金がかからないということです。

なお、個人同士の売買で、不動産会社を仲介に入れない場合も仲介手数料はゼロ円です。

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションの仲介手数料が無料というのには、からくりがあるんですね。

ええ、不動産会社が売主・買主の場合、直接取引するときは仲介手数料がかからない、と覚えておいてください。

小島解説員小島解説員

中古マンションの仲介手数料でよくあるQ&A

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションの売買で仲介手数料が発生するときには、さまざまな疑問が付きものです。

ここでは、中古マンションの仲介手数料や相場でよくある質問についてお答えします。

小島解説員小島解説員

中古マンションの仲介手数料や相場でよくある質問
  1. 仲介手数料を支払うのはいつですか?
  2. 仲介手数料はローンに組み込めますか?
  3. 途中で売却を止めても仲介手数料は支払わなければならないのですか?

仲介手数料を支払うのはいつですか?

仲介手数料を支払う時期としては、以下の3つのタイミングが挙げられます。

仲介手数料を支払うタイミング
  • 契約締結時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額を支払う
  • 残金決済・引渡し時に一括支払い
  • 契約締結時に一括支払い

媒介契約書に仲介手数料の支払時期が記載されていれば、その時期に支払います。

特に記載がなかった場合は、不動産会社と相談することになりますが、一般的なのは「契約時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額」というパターンです。 仲介手数料は「成功報酬」であるため、契約が成立すると不動産会社には報酬を請求する権利が発生します。

仲介手数料はローンに組み込めますか?

金融機関によっては仲介手数料を諸費用としてローンに組み込むことが可能です。 ただ、物件の売買契約金額の105%までの限度額範囲内など、物件の取得費用相当額を超えて借り入れできる金額の範囲が決まっていることがあります。

物件の購入費用と合算して借りるオーバーローンを利用する人が多くみられます。

MEMO
不動産会社には現金で支払うため、住宅ローンを利用するときは計画を立てて組み込みましょう。

途中で売却を止めても仲介手数料は支払わなければならないのですか?

仲介手数料はあくまでも成功報酬のため、途中で売却を止めた場合は支払う必要はありません。

ただし、売買契約を締結した後に売却を中止した場合は、仲介手数料が発生するケースがあるので注意しましょう。 仲介手数料を支払うのは、「契約時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額」が一般的です。 途中で売却を止めた場合、売買契約を締結する前ならば仲介手数料を支払う必要はありません。

まとめ

中古マンションの仲介手数料を計算するときには、速算法を使用すると簡単に計算できます。

大体の金額を把握したい場合は、不動産会社のホームページで仲介手数料の早見表も用意されているので利用するのも良い方法です。

中古マンションを購入するときは、物件価格に仲介手数料などの諸費用を合わせた金額を準備する必要があるため、余裕を持って資金計画を立てておきましょう。

渡邊編集者渡邊編集者

中古マンションの仲介手数料を計算するときは速算法を使うとカンタンに計算できます!

仲介手数料は諸費用として住宅ローンに組み込めるため、利用するときは早めに資金計画を立てましょう。

小島解説員小島解説員