家・土地の名義変更をしないとどうなる？司法書士費用の相場や自分で名義変更する方法を解説

「亡くなった親から家を相続したけど、名義変更をしないとどうなるの？」

「土地の名義変更には費用や税金がかかるの？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

2024年4月の法改正により、不動産を相続した場合、相続登記することが義務付けられました。これまでは法的に必須ではなかった名義変更ですが、この法改正により相続の場合は必然的に名義変更、並びに登記が必須となります。

手続きを行わないと罰則もあり得ますので心当たりがある方は要注意です。

財産分与や生前贈与といった具体的なケースについても触れているので、これから不動産の名義変更を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

家・土地の名義変更をしないとどうなる？

現在、不動産の名義変更を行わなくても法的な罰則はなく、名義変更に関する明確な期限も定められていません。

そのため、ただ住み続けるだけであれば特に問題はありませんが、将来的に売却を検討している場合には、早めに名義変更の手続きを行うことが推奨されます。

しかし、相続登記に関しては2024年4月から義務化されました。従来とは異なるルールをしっかり確認しておきましょう。

このルール変更の背景には、少子高齢化の影響で所有者不明の土地が増加し、土地の有効利用や再開発が困難になっている現状があります。

遺言による遺贈で所有権を取得した場合も、同様に名義変更の義務が発生するため、事前に覚えておくと良いでしょう。

法改正前に相続を受けた場合でも、新しいルールが適用されることを理解しておきましょう。

名義変更をしないメリット・デメリット

名義変更をしないメリット

1つ目のメリットは、法務局での手続きや司法書士に依頼する手間を省けることです。

登記手続きは平日に行う必要があるため、忙しい方にとっては手間に感じるかもしれません。

2つ目のメリットとしては、登記にかかる費用を節約できる点が挙げられます。　

登記手続きを司法書士などの専門家に依頼すると、5～6万円程度の費用が発生し、さらに登録免許税が必要になります。相続の場合、登録免許税は評価額の0.4%がかかるので、費用面でも注意が必要です。

名義変更をしないデメリット

一方で、名義変更をしないデメリットとしては、将来的に親子間で相続を行う際に、手続きや費用が煩雑になり、負担を感じることが考えられます。特に相続人が誰で、何人いるのかが不明な場合には、専門家への依頼が必要となり、さらに手間が増えるのが難点です。

また、不動産を売却する際に、名義変更が済んでいないと手続きを進めることができません。「売却のチャンスがあるのに、名義変更が完了していないため売却できない」という状況に陥ると、結果として損失を被る可能性があります。

名義変更手続きは自分でもできる

不動産の名義変更は自分で行うことも可能です。手続きには通常2週間から1カ月程度かかることがあるため、余裕を持って行うことが重要です。

条件を満たせば名義変更は自分でもできる

司法書士に依頼せずに自分で名義変更の手続きを行う場合、まずは土地の所在地に対応する法務局を調べることが必要です。土地の名義変更は、土地を管理する法務局で行うため、事前に確認しておきましょう。

確認が取れたら、法務局で登記申請書を取得し、作成を進めます。この際、以下の必要書類を事前に取得しておくと、手続きをスムーズに進めることができます。

場合によっては、戸籍謄本の取得が必要となることもありますので、どの書類が必要になるかは法務局で事前に確認しておきましょう。

また、名義変更には通常1カ月程度の時間がかかります。特に相続などで書類が多くなる場合は、1カ月から1カ月半程度かかることもあるので、余裕を持って手続きを進めることが大切です。

司法書士に依頼する場合の流れ

もし自分で手続きするのが面倒であれば、専門家である司法書士に依頼することもできます。司法書士に依頼する場合、まずは名義変更に関する相談を行います。

相談の際には、名義変更に関する条件やかかる費用について説明を受けます。

費用に納得し支払いが完了すると、司法書士が書類作成を進めます。この過程で自分で書類を作成する必要はなく、何度かやり取りがあるかもしれませんが、基本的には司法書士に任せることができます。

書類が完成すると、申請に必要な書類に署名や捺印を行います。本人確認のため、印鑑証明書などの書類も用意しておくとスムーズに進みます。

最後に、司法書士が法務局に所有権移転の登記申請を行い、申請が完了すると、変更後の登記簿とともに返却書類が送られてくることが一般的です。

不動産の名義変更とは

たとえ家賃を支払っていたり、その物件に住んでいたとしても、登記簿にあなたの名義が記載されていなければ、他人に対してその不動産の所有者であることを証明することはできません。

しかし、名義変更を行うことで、所有者としての権利を法的に主張できるようになります。

さらに、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、不動産を年の途中で譲渡しても、その時点での所有者が納税義務を負うことになります。

名義変更が必要なケース

名義変更が必要となるケースは、以下の4つが代表的です。

財産分与
財産分与は、離婚時に夫婦で築いた財産を分けることを指します。

たとえば、元夫の名義である家を財産分与として元妻に譲る場合、名義を元夫から元妻に変更する手続きが必要です。この際、通常は贈与税や登録免許税、不動産取得税が発生しないことが特徴です。

贈与
贈与とは、財産の所有者が生前に無償で他者に財産を譲ることを意味します。

不動産を贈与する場合は、元の所有者から贈与を受けた人に名義を変更する必要があります。

この際、受贈者に不動産取得税、登録免許税、そして贈与税が課されるため、贈与を受ける際にはこれらの税金について理解しておくことが重要です。

遺産相続
不動産の所有者が亡くなった場合、その不動産を相続する方の名義に変更する手続きが必要です。相続登記を怠ると、罰則による過料が発生したり、後に発生する相続でさらに複雑な問題が生じ、他の相続人とのトラブルに発展することがあります。

不動産売買
不動産を購入した際には、他人に対してその所有権を証明するため、速やかに名義変更を行うことが一般的です。

通常、不動産を購入した後、司法書士を不動産会社から紹介され、代金支払い当日に登記手続きを行います。このプロセスでは、司法書士と綿密に確認を重ね、納得のいく形でスムーズに手続きを完了させるようにしましょう。

家・土地の名義変更にかかる費用・税金

書類取得費用

書類取得費用について、財産分与、贈与、遺産相続、不動産売買に必要な書類とその費用を紹介します。各書類を発行する際には、以下のように取得費用がかかりますので、事前に確認しておくことが大切です。

税金

不動産の名義変更を行う際には、登録免許税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税の4つの税金が発生します。これらの税金はケースによって計算方法が異なりますので、それぞれの税金について詳しく解説します。

登録免許税
登録免許税は、登記手続きの際に支払う税金です。税率は登記の種類によって以下のように異なります。

贈与税
贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計額から基礎控除額110万円を引いた額に対して課税されます。

税率の計算は一般贈与財産用と直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日で20歳以上の者に贈与する場合の特例贈与財産用の2つのパターンに分かれます。

【一般贈与財産用】

【特例贈与財産用】

不動産取得税
不動産取得税は、土地や家屋を取得した際に課税される税金です。税率は以下の通りです。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に課される税金で、「所得税」と「住民税」に分かれます。この税金の計算方法は以下の通りです。

所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれの税率が適用されます。

司法書士への依頼費用の相場

司法書士への依頼費用は、依頼する内容や地域によって異なりますが、一般的には5万円から15万円程度が目安とされています。

具体的には、登記の申請だけを依頼する場合、遺産分割協議書の作成、または証明書の収集を依頼する場合など、依頼する内容によって費用は変わります。

司法書士事務所ごとに報酬の基準が異なるため、十分に確認し、比較検討を行うことが大切です。

名義変更の大まかな流れ

ここからは、ケース別の名義変更における大まかな流れを解説します。

夫から妻、親から子、親族間、売主と買主など、様々な関係性の相手と複雑な取引をする場合、「名義変更」という手続きの重要さが際立ちます。

それぞれ必要書類や手続きも異なりますのでしっかりと確認しておきましょう。

財産分与の場合の必要書類と注意点

夫婦が離婚した場合に名義変更を行うのは、財産分与の一環として行われます。元夫婦が共同で進めることもありますが、実際には片方が主導して手続きを進めることが一般的です。

財産分与による名義変更には、分与元と分与先で必要な書類が異なります。以下はその具体的な内容ですが、これは夫から妻、妻から夫、どちらのパターンでも変わりません。

離婚協議書は元夫婦が共同で作成する必要があり、互いに確認して漏れがないようにすることが望ましいです。

この書類は市町村役場で発行されるものではないため、自分たちで作成する必要があります。また、特定の書式やフォーマットが決まっているわけではないので、あらかじめ確認しておくことが重要です。

さらに、登記簿に載っている土地の情報や手続きにかかる費用や税金の支払いについても、どちらが負担するかを明確にしておく必要があります。

贈与の場合の必要書類と注意点

親や兄弟など、親族から不動産を譲り受ける場合などの「贈与」に関しては、名義変更を行う際にいくつかの注意点があります。

相続とは異なり、贈与する側と受ける側の双方で手続きを進めることができるため、効率よく手続きが進められるのが特徴です。贈与の場合に必要な書類は以下の通りです。

住民票の写し、印鑑証明書、固定資産評価証明書は各市町村役場で発行され、その他の書類は法務局で取得できます。

手続きに先立って、必要な費用を把握し、慎重に進めることが重要です。

遺産相続の場合の必要書類と注意点

親や祖父母が亡くなり、子や孫に遺産相続が発生した場合、遺産相続による名義変更が必要になります。

必要な書類は相続元と相続先で異なります。以下にそれぞれの必要書類をまとめました。

また、遺言書が存在する場合は、遺言書に従った遺産分割が行われます。遺言書の有無によって提出書類や手続きが異なるため、遺言書があるかどうかを確認しておくことが重要です。

遺言書がない場合は、遺産分割協議を通じて誰がどの財産を相続するかを決める話し合いが必要です。

不動産売買の場合の必要書類と注意点

不動産売買を行う場合、売主と買主で必要な書類が異なります。以下に、それぞれの必要書類を示します。

書類の準備には時間がかかる場合もあるので、必要な時期を逆算して調整や確認を行うことが大切です。

まとめ

この記事では、不動産における名義変更に関する費用や手続きの詳細についてご紹介しました。名義変更の一般的な流れや、それぞれのケースにおける手続き方法を詳しく説明しています。