- 低廉な空き家等を売却した際の仲介手数料を解説
- 800万円以下の不動産では仲介手数料が違う？
- 低廉な空き家等の仲介手数料の特例は土地でも適用される？
近年、空き家問題が深刻化する中で、「低廉な空き家」の売却が注目を集めています。
国土交通省による法改正により、2024年7月からは800万円未満の物件や土地について仲介手数料の上限が「30万円＋消費税」となる特例制度が導入されました。
この制度によって、低廉な空き家等の売買が促進され、売却が進まずに困っている売主にとっては朗報です。
しかし、この特例の条件や適用範囲を正確に理解していないと、不利な取引に巻き込まれる可能性もあります。
本記事では、低廉な空き家等の売却における仲介手数料の計算方法や注意点を詳しく解説し、特例制度を最大限に活用するためのポイントを解説していきます。
低廉な空き家等の仲介手数料はいくら？計算方法
山口編集者
800万円未満の不動産（空き家や居住中のマンション等）を低廉な家と言います。
小島解説員
ただ、不動産ってもともと高額なものなので、800万円くらいだと『安い方』と評価されます。
こういった低廉な物件は仲介手数料が少額で、不動産業者の負担だけが大きくなります。
そのため、国土交通省は800万円未満の物件を売却する場合の特例を設ける法改正を2024年7月に行いました。
低廉な空き家の仲介手数料が最大で33万円！特例制度とは？
800万円以下の低廉な空き家等を売却する際に、特例が設けられました。
（参照元：国土交通省）
この特例の目的は、低価格な物件でも業者が適切な報酬を受け取れるようにすることで、売却のハードルを下げ、空き家問題を解決することです。
従来の手数料では、例えば100万円の物件ではわずか55,000円しか仲介手数料を受け取れませんでしたが、特例が適用されることで最大33万円まで請求可能となります。
さらに、2024（令和6）年6月21日の改正により、2024（令和6）年7月1日からは、物件売買価格が800万円以下の際、報酬額の限度額が「最大30万円（税抜）」の報酬まで請求が可能と変更されました。
この改正により、低廉な空き家の売却に対する報酬が大幅に引き上げられ、より積極的に空き家の流通を促進することが期待されています。
実際の報酬額計算例｜具体的なシミュレーション
取引金額が低廉な物件（特に800万円以下の空き家等）では、特例により、最大で33万円の仲介手数料を請求できるようになりました。
たとえば、200万円の物件を売却する場合、従来の計算では「200万円×5.5％＋100万円×4.4％＝15.4万円（税別）」の仲介手数料が発生します。
特例では、ここから更に現地調査費用にかかった金額も費用として上乗せが可能で、最大で、17.6万円を追加可能です。
また、不動産会社は売主に費用の内容やその根拠についての説明と合意が必須となります。
物件価格200万円の場合の計算
- 仲介手数料：200万円×5.5％＋100万円×4.4％＝15.4万円
- 現地調査費用：17.6万円
- 合計請求額：33万円
このように、請求できる仲介手数料は増額しましたが、現地調査などにかかる費用等を売主に説明し、合意を得ることで特例の使用が可能です。
実際の請求額は、双方での同意を前提として決定されるため、契約時には詳細な説明が必要になります。
低廉な空き家が増えた理由
（参照元：総務省統計局）
現在、日本では空き家が年々増加しており、2033年には空き家率が30.2%になるとの予測が野村の調査で明らかになりました。
空き家が増えると、犯罪や治安の悪化、自然災害や腐敗した木材などの問題、地域の不動産価値の低下などが懸念されます。
更に、空き家を売りに出しても、不動産会社が積極的でなければ、なかなか売れないので、空き家は増える一方です。
実は、仲介業者にとって、何十億円の不動産を売買する手間と、400万や300万の低価格の空き家を売買する手間は、それほど変わりません。
具体的に比較すると、1億円の物件の仲介手数料は最大で306万円ですが、100万円の不動産では最大で5万5千円の仲介手数料です。
さらに、地方にある低価格の空き家では、現地調査の手間が増えることもあります。
手間もかかる上、数万円の報酬では、仲介会社も意欲的に売却を進めようとはしないのは当然ですよね。
小島解説員
そこで、業者が取引に前向きに取り組めるよう、800万円以下の物件には最大で33万円（税込）の報酬を受け取れる特例が2024年7月の法改正により施工されました。
低廉な空き家等の特例条件
空き家を売却しようと考えている方にとって、800万円以下の物件で仲介手数料が固定されている点は大きなメリットです。
この特例により、低価格の物件でもしっかりとしたサポートを受けつつ、費用負担が軽減されることが期待できます。
ただし、この制度にはいくつかの条件が設定されており、事前に確認しておくことが重要です。
山口編集者
特例条件に合う不動産の基準
まず、仲介手数料が33万円に固定される物件の基準について理解しておきましょう。
対象となるのは主に、以下の条件を満たす物件です。
- 価格が800万円以下の物件：一般的に「低廉な空き家」とされます。
- 不動産の種類：マンション、戸建て、土地（どれも適用。）
- 築年数や建物の状態：物件の使用状況や年数は問われません。新しい家屋でも、800万円以下であれば対象となります。
- 現況：空き室、居住中（どれも適用）
山口編集者
小島解説員
しかし、売れないまま空き家で固定資産税がかかってしまうより、売却で利益を得る確率が高くなった方が売主さんにとって有益です。
どの費用項目が増える？
特例の仲介手数料が最大で33万円に設定されていますが、実際には、どの費用項目で追加されるのでしょうか。
小島解説員
- 調査にかかる費用：売却物件が遠方であったり、現地調査や書類作成に追加の手間が発生する場合、調査費用が上乗せされることがあります。これは売主に対して事前に説明・合意が必要です。
- 特別な広告費用：売却に際して、特別な広告手段を使用した場合、その費用が加算されることがあります。
これらの条件に該当する際は、不動産会社との間で十分な説明を受け、納得の上で契約を進めることが重要です。
売主と不動産会社の関係における注意点
売主が注意すべき点として、不動産会社との契約内容をよく確認することが挙げられます。
特に、媒介契約書に記載される「調査費用」や「追加報酬」についての条件は、後からトラブルになるケースも考えられます。
- 契約内容を事前に確認：媒介契約書に「調査費用を支払う」といった項目が含まれている場合、事前にその費用がどのような条件で発生するのか確認し、双方で合意しておくことが重要です。
- 不透明な費用の発生を防ぐ：契約後に予想外の費用が発生することを防ぐために、契約時にしっかりと確認し、必要であれば第三者に相談することも推奨されます。
不動産取引は売主と不動産会社の信頼関係が重要ですので、疑問点や不安な点があれば、必ず解消してから契約を進めましょう。
空き家問題解決に向けた報酬特例のメリットとは？
山口編集者
小島解説員
この制度の改正により、空き家問題に対する解決策として報酬の引き上げが可能となり、不動産業者のモチベーションを高め、空き家の売却を進める助けとなっています。
空き家問題の解決
空き家問題は深刻化しており、2018年には空き家率が13.6%に達しました。
これは、住宅10軒のうち1軒以上が空き家であることを意味します。
さらに、野村総合研究所の予測によると、2033年には空き家率が30.2%に達し、10軒に3軒が空き家になる見込みです。
この増加は、少子高齢化や人口の都市集中が影響しています。
空き家が増えることで、地域の景観が悪化し、治安や環境に悪影響を及ぼす可能性があります。
これらの問題に対応するため、報酬特例制度が導入されました。
この制度により、不動産業者は空き家の現地調査費用などを報酬に含めることができ、低廉な物件の取引を積極的に行うようになると見られています。
不動産業者の負担が減る
上述の通り、どの価格帯の不動産を売買しても、仲介会社の手間は大きく変わりません。
しかし、報酬が低い取引では、不動産仲介会社にとって精神的にも経営的にも負担がかかりやすいのが実情です。
今回の特例により、その負担が軽減されるだけでなく、業者のモチベーション向上にもつながります。
- 空き家の流通促進: 報酬額の引き上げにより、不動産業者は低廉な空き家の売却を積極的に行えるようになります。これにより、空き家の流通が活性化し、地方の空き家問題の解決に寄与します。
- 業者のモチベーション向上: 現地調査やその他の費用を報酬に含めることで、不動産業者が赤字を回避し、ビジネスを継続しやすくなります。その結果、空き家の売却に対する意欲も高まります。
結果として仲介手数料は増えるものの、売主にとっては長期間空き家を維持するための固定資産税や管理費の負担が減るため、双方にとってメリットのある制度となります。
低廉な空き家等の仲介手数料に関するよくある質問
ここでは、低廉な空き家等に関するよくある質問を、解説していきます。
800万円以下の不動産なら全て仲介手数料33万円になるの？
800万円以下の不動産であれば、建物（マンション・戸建て）や土地を問わず、築年数や居住中かどうかに関係なく、仲介手数料の上限は33万円となります。
従来は「3％＋6万円」という計算方式が一般的でしたが、この特例により、低価格帯の物件でも最大33万円まで請求できるようになりました。
その結果、不動産会社にとっては採算を取りやすくなり、売主にとっても取引が進みやすい環境が整いました。
低廉な土地の仲介手数料も特例に当てはまる？
土地のみの売買であっても、価格が800万円以下であれば特例が適用され、仲介手数料は最大33万円です。
この制度は空き家問題の解決を目的として導入されましたが、対象は空き家に限らず、マンション・戸建て・土地と幅広く、さらに居住中の物件も含まれます。
つまり、不動産の種類や築年数、居住状況は一切問われません。
まとめ
2024年7月の法改正により、800万円以下の不動産については、築年数や居住中かどうかに関係なく、仲介手数料の上限が30万円（税抜）、つまり最大33万円まで認められる特例制度が導入されました。これにより、従来は報酬が少なく不動産会社に敬遠されがちだった低価格帯の物件でも、積極的に取り扱われるようになり、売主にとっても売却の機会が広がることになります。
ただし、この制度を利用する際には、調査費用や追加費用について不動産会社と売主の合意が必要であり、契約内容をしっかり確認することが重要です。適正な報酬が確保されることで不動産会社のモチベーションは高まり、売主にとっては固定資産税や管理費といった維持コストの負担が軽減されるため、双方にとってメリットのある制度といえます。さらに、地域に点在する空き家が流通しやすくなることで、社会全体の空き家問題の解決にもつながると期待されています。
