「仲介手数料無料」と聞くと、初期費用を抑えられると喜ばれる方も多いでしょう。しかし、その背後にはどんなからくりが隠されているのでしょうか？実は、不動産会社が仲介手数料を無料にできる理由には、さまざまな仕組みやデメリットが関わっています。例えば、家賃が相場より高く設定されていたり、他の名目で費用が追加されることがあります。ここでは、賃貸における仲介手数料無料に潜むデメリットやトラブルの回避方法について詳しく解説します。
山口編集者
仲介手数料無料のデメリット
仲介手数料無料の物件は、借主にとって初期費用を抑えられる大きな魅力がありますが、借主と貸主それぞれにとって異なるデメリットも存在します。
借主にとっては、家賃が相場より高く設定されている可能性や、追加費用が発生することがあります。
一方、貸主にとっても、入居者が決まりにくくなったり、広告費用がかさんだりするリスクが伴います。
ここではそれぞれのデメリットについて解説していきます。
- 【借主のデメリット⓵】家賃が相場より高めに設定されている
- 【借主のデメリット⓶】別の名目で請求されることも
- 【借主のデメリット③】条件面でマイナスポイントがある
- 【借主のデメリット⓵】ADをつける可能性がある
- 【借主のデメリット⓶】最終的に家賃を下げる可能性
まずは、借主にとっての仲介手数料無料がデメリットとなる項目から見て行きましょう。
家賃が相場より高めに設定されている
仲介手数料が無料という言葉に魅力を感じるかもしれませんが、実際には家賃が相場より高めに設定されていることが少なくありません。
不動産会社が「無料」を実現するためには、家賃そのものに上乗せすることで収益を確保しようとするからです。
例えば、相場では家賃8万円の物件が、仲介手数料無料を謳っている物件では8万5千円に設定されていることがあります
月々の支払いが少し高くなれば、年間での総支払い額は大きな差になるため、長期的に見て意外と負担が増えてしまうこともあります。
このため、家賃相場や同じエリアの物件と比較して、高すぎないか慎重に確認することが重要です。
別の費用で請求されることも
仲介手数料が無料だと、初期費用が抑えられるため魅力的に感じますが、実は他の名目で費用が請求されることがあります。
例えば、礼金や鍵の交換代、入居前のクリーニング代、事務手数料などが別途発生することが一般的です。
さらに、火災保険料や保証会社の保証料、24時間対応サポートの費用などが別途必要になる場合もあります。
これらの追加費用が予想以上に高額になることもあるため、最初に示された費用以外にもどれだけの金額がかかるのかを事前に確認しておくことが大切です。
中には、契約後に突然請求されるケースもあるので、全ての費用について事前に明確にしておきましょう。
条件面でマイナスポイントがある
仲介手数料無料を謳う物件には、条件面でマイナスポイントが隠れていることがあります。
例えば、駅から徒歩15分以上の場所にある物件や、築年数が20年以上経過している古い物件が多い場合があります。
こうした物件は見た目や設備に劣ることがあり、居住環境が悪い可能性も。
さらに、事故物件である場合もあり、そのことが後から分かるケースもあります。
また、管理状態が悪く、建物にメンテナンスが行き届いていない場合も多いため、入居後に後悔してしまうなんてこともあります。
駅近や新築・築浅の物件が希望であれば、無料の仲介手数料を選ぶことで条件面に大きな妥協が生じる可能性があることを念頭に置いて、慎重に選ぶ必要があります。
ADをつける可能性がある
次に、ここからは貸主にとっての仲介手数料無料のデメリットを解説していきます。
まずはAD（広告費用）を追加で払う可能性がある点です。
仲介手数料無料を提供する不動産会社は、集客を早めるために広告費用を支払うことが一般的です。
ADの相場は、家賃の1ヶ月から2ヶ月分程度とされており、これが広告掲載を強化し、入居者の関心を引く手段として使われます。
しかし、ADをつけたからといって必ずしも入居者が決まるわけではなく、場合によっては複数回の広告費用が必要になることもあります。
これにより、貸主側は追加の費用負担を強いられることになり、収益性を低下させる要因となる可能性があります。
最終的に家賃を下げる可能性
もしも長期間空室が続き、入居者が見つからない場合、貸主は最終的に家賃を下げる決断をすることになります。
仲介手数料無料というキャンペーンがある場合でも、他の条件が悪いと認識されてしまうため、家賃の引き下げが必要とされることがあります。
これにより、最初に設定した家賃に比べて、最終的に収益が減少するリスクを負うことになります。
特に、家賃の低下は、今後の物件価値にも影響を与え、賃貸市場での競争力を失うことにつながる可能性があるので、家賃の引き下げは慎重に検討する方がいいでしょう。
仲介手数料無料のメリット
仲介手数料が無料で提供される場合、最も大きなメリットは初期費用を大幅に抑えることができる点です。
不動産を借りる際、仲介手数料は家賃の0.5～1ヶ月分が一般的であり、この費用が無料になることで、引越しや契約にかかる負担が軽減されます。
特に、賃貸物件を探す際には、敷金や礼金、引越し費用といった他の費用が必要になるため、仲介手数料の無料化は賃貸契約の総額を減らすことができる点で非常に魅力的です。
山口編集者
小島解説員
仲介手数料無料でトラブルにならない方法
賃貸契約で初期費用を抑えたい場合、仲介手数料以外にもコストを削減する方法があります。例えば、入居後の月々の費用やその他の初期費用など、削れるところはないか考えてみてください。
仲介手数料無料の物件を選ぶ際には、その他の費用や条件についても慎重にチェックし契約することが重要です。
- 敷金・礼金のかからない物件を選ぶ
- フリーレント付きの物件を選ぶ
敷金・礼金0円の物件を選ぶ
空室対策の一環として、敷金や礼金を不要とする物件が増えています。家賃が高い物件ほど、敷金や礼金もそれに比例して高額になる傾向がありますので、仲介手数料以外で初期費用を抑えたい場合には、敷金・礼金ゼロの物件を選ぶのも一つの方法です。
特に礼金は交渉しやすい材料です。大家さんへの謝礼的な意味合いしかない費用になりますので、「礼金分さえ割引してもらえれば希望予算におさまるからすぐ申し込みしたい」と伝えれば、不動産会社も大家へ交渉しやすくなるでしょう。
ただし、敷金は退去時の原状回復費に充てられるお金でもあります。退去時に敷金を払っていないからと高額な費用を請求されるケースも見受けられます。原状回復については契約書や覚書などで確認してください。
フリーレント付きの物件を選ぶ
フリーレントは、一定期間家賃が無料になる契約形態で、通常は1〜3ヶ月が一般的です。この期間中に家賃が免除されるため、契約時の初期費用として発生する家賃や敷金礼金を節約することができます。
ただし、フリーレントがついているということは長く空室で借り手が見つからない場合につけられることが多いです。原因となるマイナス要素がないかよく確認してください。
渡邊編集者
罠？仲介手数料無料の仕組みとからくり
仲介手数料は、賃貸や売買契約を締結した際に不動産会社に支払う謝礼の意味合いを持つお金です。
仲介業務を柱とする不動産会社にとって、仲介手数料は重要な収入源なのです。
渡邊編集者
小島解説員
では、仲介手数料無料のカラクリについて詳しく説明しましょう。
仲介手数料の上限
賃貸の場合、仲介手数料の上限は通常【賃料の0.5ヶ月＋消費税】ですが、依頼者の承認があれば借主または貸主から【賃料の1ヶ月＋消費税】以内で受け取ることも可能です。ただし、下限は設けられておらず、不動産会社によって取り扱いが異なる点に留意する必要があります。
渡邊編集者
小島解説員
不動産会社自体がオーナーである
仲介手数料は、不動産会社がオーナーとして物件を所有している場合、通常の仲介業務が発生せず、その代わりに入居者や購入者から直接家賃を受け取ることで収益を得ることがあります。
物件情報を確認すると、取引態様の項目が”仲介”や”媒介”ではなく、”貸主”と表示されている場合があります。それは不動産会社がオーナーであることを示しています。
他の初期費用で費用を請求される
仲介手数料ではなく、他の名目で不動産会社が費用を請求する場合もあります。
賃貸物件では、入居前の消毒・除菌代、鍵交換代、事務手数料、書類作成費用などが借主に請求されることが多いです。売買物件の場合は、広告費やコンサルティング費用として売主に請求されることが一般的です
いずれも不動産会社が利益を上げるために上乗せしている費用になりますので強制力はありません。
明細をよくチェックし、外してもらえそうなものは交渉してみることをおすすめします。
小島解説員
UR賃貸やマンスリー物件などの物件
同じ賃貸物件でも、公社の賃貸物件（UR賃貸）やマンスリー物件では仲介手数料が発生しません。
たとえ仲介業者が介在しても、仲介手数料がかからないため、初期費用を抑えることができます。
また、事故物件など告知事項がある物件でも、仲介手数料が無料になることがあります。
いずれの場合も、物件数が限られていることがデメリットと言えるでしょう。
保証会社への加入や各種サービスへの加入が必須
仲介手数料を無料にする代わりに、保証会社や様々なサービスへの加入を条件とするケースもあります。
保証会社に加入する際には、家賃の50〜100％の初回保証料が必要となります。
最近では核家族化が進み連帯保証人が立てられない利用者も増えていることから、保証会社の加入を必須としている賃貸物件が多いです。
また、ウォーターサーバーの無料レンタルやインターネット回線の契約が条件に含まれることがあります。
それだけでなく電力やガスの自由化に伴い、指定の会社のライフラインを契約するよう求める管理会社も多いです。
基本料金が高かったり、解約違約金がかかる場合もあります。本当に必要な契約かどうか、しっかりと検討しましょう。
オーナーが仲介手数料を負担している
賃貸物件では、オーナー自身が仲介手数料やAD（広告費）を負担していることがあります。
不動産会社にとっては、広告宣伝費を負担することなく確実に仲介手数料を得られるメリットがあり、オーナーにとっても仲介手数料無料がアピールポイントになるので、入居者を確保しやすくなります。
小島解説員
集客や人件費カットの目的
仲介手数料無料の物件を目玉商品として宣伝して集客を狙うケースや、人件費を削減して仲介手数料を無料にするケースもあります。
仲介手数料無料の物件は限られているため、とりあえず来店してもらうために出している不動産屋もあります。
希望を聞いたうえで仲介手数料無料ではない物件を紹介されてしまうので予算が合わない場合は断りましょう。
小島解説員
渡邊編集者
仲介手数料無料には落とし穴も
仲介手数料無料には違法性はありませんが、家賃に上乗せされていたり、内見などのサービスが省かれたり、各種サービスの加入を条件としていたりと、見えない落とし穴が存在します。
仲介手数料が無料でも、結果的にコストが高くなる可能性があるため、慎重に契約を進めましょう。
まとめ｜罠かも？！仲介手数料無料の不動産会社、本当に大丈夫？
仲介手数料無料の物件を選ぶ際には、初期費用を大幅にカットできるというメリットがありますが、その裏には条件面でのマイナス要素や高めの販売価格や家賃設定などのデメリットも存在します。
目先のメリットだけにとらわれず、契約前に物件の詳細をよく確認することが重要です。
特に、全ての取り扱い物件で仲介手数料を無料にする不動産会社もありますが、契約時に不必要な費用やオプションが含まれていないか、契約条件を丁寧にチェックすることが大切です。
