中古マンションの探し方を解説！失敗しないコツも併せて紹介！

そこでこの記事では、中古マンションの探し方や失敗しないコツをわかりやすく解説します。

中古マンション購入を検討している方や中古マンションを自分で探していたけど疲れてしまった人など、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの探し方と流れを解説

中古マンションを探す方法は、二つあります。

一つは自分で不動産情報検索サイトを使用して調べる方法と、二つ目は不動産会社に探してもらう方法です。

どちらの探し方が良いのかは、自分が求めている物件の条件によって変わります。

ここでは中古マンションを探す流れと共に、自分にあった探し方を解説していきます。

１.予算の上限を決めよう

中古マンションの購入前に、まず予算計画を立てておかなければなりません。

一般的な中古マンションの購入に必要な予算は次の通りです。

中古マンションは物件価格のほかにリフォームやリノベーション費用が必要となる場合があります。

リフォーム・リノベーションの予定がない人も実際に工事をすると費用は大きくなりますので、念のためリフォーム・リノベーションの費用を含めて予算計画を立てましょう。

マンションのリフォーム費用やリノベーション費用は1㎡あたり平均15～20万円です。65㎡のマンションだと大体980万円～1,300万円程がリフォーム代にかかる計算となります。

また、諸費用とは、下表のような費用になります。

※ ⑦、⑧は住宅ローンで購入される方のみです。※⑨に関しては必須ではありません。※⑩は購入不動産によってはかかりません。

上記の諸費用は、物件価格の6～10％が相場とされています。それも含めた金額を視野に入れていきましょう。

念のため、それぞれの支払いタイミングは下表の通りです。

２.住みたいエリアや間取りを決める

中古マンションを選ぶ際、まずは住みたいエリアや希望する間取りを明確にすることが大切です。

住環境や利便性を重視するか、または学校や職場へのアクセスが重要かを考え、生活スタイルに合った場所を選びましょう。

間取りについては家族の人数や将来のライフスタイルを見据えて検討することがポイントです。

例えば、子どもが増える予定があれば、広めの部屋が必要になるかもしれませんし、一人暮らしで高齢期を見据えるなら、掃除や移動が楽なコンパクトな1LDKも検討に値します。

３.譲れない条件を書き出そう

次に、中古マンション選びにおいて絶対に譲れない条件をリストアップしましょう。

これには築年数やペット可否、駐車場の有無、管理費の範囲など、さまざまな項目が含まれます。

例えば、「駅から徒歩10分以内」「陽当たり良好」「築20年以内」など、生活に不可欠な条件を挙げておくと、選択肢が絞りやすくなります。

また、どの条件が優先度の高いものかをリストアップし、もし妥協する場面があれば、何が譲れるのかをあらかじめ考えておくことも大切です。

これにより、妥協したくない条件を守りつつ、現実的な選択肢を検討しやすくなります。

４.自分で不動産情報検索サイトを活用し探す

譲れない条件が明確になり、住みたい中古マンションのイメージが固まっている場合、自分で不動産物件サイトを使って検索するのが効率的です。

例えば、SUUMOやHOME’S、athomeといった不動産情報の検索サイトを活用すると良いでしょう。

これらのサイトでは、場所や広さ、築年数、設備などの細かな条件で物件を絞り込んで検索できるので、理想に近い中古マンションを効率よく探すことができます。

気になる物件が見つかった場合には、その物件を取り扱っている不動産会社に直接連絡を取る必要があります。

自分のペースでゆっくりと理想の物件を探したい方には、これらのサイトを活用する方法がおすすめです。

一方で、まだ明確な条件や譲れない条件がなく、ぼんやりとしたイメージしかない方は、不動産会社に物件を探してもらう方法が便利です。次に、不動産会社に依頼して探してもらう流れについて解説していきます。

なお、検索サイトにはすでに取引きが終わっている物件を掲載して集客している不動産会社もあるため、実は売れていた、というケースも少なくありません。

根気よく検索する必要がある点がデメリットと言えるでしょう。

そのため、中古マンション探しにつかれた人も不動産会社に探してもらう次の方法に進む方が得策です。

５.不動産会社に探してもらう

不動産情報の検索サイトで希望する物件が見つからない場合や、条件がまだぼんやりとしている場合は、不動産会社に直接相談して探してもらう方法もおすすめです。

プロの目線で提案してもらえるため、自分では見落としていたエリアや物件も視野に入れることができ、理想の物件に出会いやすくなります。

また、不動産会社によっては独自に未公開物件を持っている場合もあり、検索ポータルサイトには掲載されない限定的な情報を得られることもあります。

未公開物件には条件の良い物件が含まれることも多いため、興味があれば不動産会社に直接相談してみると良いでしょう。

さらに、不動産会社の中には、検索ポータルサイトに登録せず、自社のWEBサイトで集客することで登録料や利用料を節約し、その分を購入者の利益に還元しているケースもあります。

このような不動産会社では、仲介手数料が半額、または無料になることがあります。

不動産情報検索ポータルサイトに登録していない不動産会社で購入すれば、3,500万円程度の中古マンションであれば100万円以上かかる仲介手数料の額を抑えられる場合もあります。

もし購入したいマンションの目星がついている場合は、「仲介手数料無料 〇〇マンション」などのキーワードで検索するのも一つの手です。

中古マンションの探し方で失敗しないコツ９選

中古マンションの探し方で失敗しないためのコツをここでは解説していきます。

築年数が1981年以降か確認

築年数は、中古マンションを選ぶ際の重要なポイントです。築年数が新しいかどうかも大切ですが、新耐震基準が適用となった1981年以降に建てられているかどうかを確認しましょう。新耐震基準で建てられているほうがおすすめですが、1980年以前の旧耐震基準で建てられている建物であっても、耐震補強工事などが施されていると安心です。

築年数は、建物の耐震性だけの問題だけではありません。築年数の古いマンションだと、住宅ローンの融資額が少なくなったり返済期間が短くなったりします。

さらに、将来売却を予定している場合は、築年数が古いと次の購入希望者が現れにくくなる恐れもあります。売却を考えている場合は、それを踏まえて中古マンションの築年数を検討するようにしましょう。

構造と間取りのここを見ると失敗しない！

マンションの建物の構造と間取りも、中古マンションを選ぶ際の大切なポイントになります。特に、中古マンションを購入してからリフォームを検討している場合は、構造をしっかりと確認しておくことが大切です。

中古マンションを購入してからリフォームやリノベーションをしようと考えている場合は、間取りだけでなくマンションの構造も確認しておきましょう。

また構造によっては下がり天井になっていたり、梁が出ていることもあります。

下がり天井があることで部屋に圧迫感が出たり、本来の天井高なら置けるはずの家具が設置できないというデメリットが目立ち、物件選びでは見落としがちですが注意したい点です。

WEBやチラシには簡易の間取り図しか掲載していない場合も多く、簡易版には下がり天井などの詳細な表記は省略されることもあるため、必ず間取り図と実際の部屋を見比べて表記にない下がり天井や梁がないかチェックしましょう。

周辺環境・立地

中古マンションを選ぶ際には、建物そのものだけでなく周辺環境も大切です。周囲に焼却場や大きな音やにおいがする工場、交通量が多く振動が伝わってくるような道路といった、生活をするにあたってマイナス面がないかをチェックしましょう。

近隣で再開発の予定がある場合は、高い建物が建てられる可能性もあります。

戸建てやマンションに限らず「家を買う」ということは「隣近所も一緒に買う」ということです。

隣人の玄関前や共用廊下がものであふれていたり、ゴミ袋が置かれていないか、バルコニーの手すりや床の隙間伝いに植物が伸びていたり、ゴミや異臭がないか等、隣人トラブルにつながりかねない箇所は念入りに見ておきましょう。

もちろん交通の便が良いか、子供の希望する学校の学区に入っているか、通学路は安全か、病院やスーパーといった生活に必要な施設が近くにあるかなども大切なチェックポイントになります。特に子供や高齢の方がいる場合や長く住むことを考えている場合は、周辺環境は重点的に確認するようにしましょう。

もちろん地盤や浸水被害など環境要因も重点的にチェックしてください。

いずれの項目も自治体がWEB上に情報を公開しています。万が一が起きた際に家族と財産を守るためにも、しっかりと情報を集め土地の安全性を見極めることが大切です。

東京都ハザードマップ

安全性はもちろん大事ですが、マンションを買って一生住む人だけではなく、転勤や資産運用のために売りに出したり、子や孫に引き継ぐ人も多いでしょう。そうした人にとっては資産価値が下がりにくいかどうかも重要です。

新型コロナウイルスの影響で働き方は大きく変わりました。テレワークが増え、在宅時間が増えたことで家に求める機能やクオリティのレベルも上がっています。防音のワークスペースや広いバルコニー、家事導線の効率化、子供が室内でのびのび過ごせるキッズスペース等、アフターコロナを見据えたマンションは今後も高い需要が望めるでしょう。

中古マンションの内見時にチェックするポイント

気になる中古マンションが見つかれば、内見をして購入するかどうかを決めます。売り出し中の中古マンションは、まだ売主が住みながら売却をしている場合もありますが、内見の際には居住者の生活やインテリアに引きずられないようにすることが大切です。部屋にあるものをすべて撤去して、好みの家具やインテリアにしたところを想像しながら内見しましょう。

具体的なチェック箇所を表にまとめましたので参考にしてみてください。

修繕計画や積立金の状況を担当者に確認する

マンションを維持管理するためには計画的なメンテナンスが必要です。一般的には10年～15年周期で大規模な修繕をするよう推奨されています。修繕計画は適当か、これまで修繕の記録はあるか、担当者に確認しましょう。

また計画的なメンテナンスにかかる費用の積み立てが修繕積立金です。毎月の修繕積立金の金額は妥当か、修繕積立金は十分にプールされているかについても担当者に確認しましょう。

管理組合が定期的な点検をしているか把握する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。内見時には管理組合が定期的な点検をしているか確認しましょう。外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げはないか、タイルの浮きが放置されていないかなどをチェックします。

また駐車場やエントランス、ごみ置き場などの共用設備の管理が行き届いているかも見ておきましょう。

マンションの管理規約なども確認しておこう

内見とあわせて管理規約や管理組合の議事録も確認しておきましょう。

管理規約をチェックすれば、マンションの管理ルールがわかりますし、議事録では過去の総会でどのような話し合いがされてきたのか確認できます。

相場価格を調べておく

中古マンションを購入する場合は、実際に物件を探し始める前に、自分で相場価格を調べておくとよいでしょう。なぜなら、おおよその相場価格がわかっていれば、物件を選ぶ際や資金計画を建てる際に役立つからです。

相場価格を調べる際には、現在の売り出し価格がわかる不動産情報ポータルサイトだけでなく、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の「不動産取引価格情報検索サイト」で、実際の取引成約価格を確認しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産会社を探す

不動産の売買には、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。

中古マンションの売買実績が豊富にあり、知識や経験が豊富な担当者がいることは、中古マンション購入を成功させるために欠かせないポイントです。

悪い不動産屋の特徴

不動産業界には自社の利益になりさえすればどんな物件でも売ろうとする不動産屋は残念ながら実際に存在します。そんな不動産屋を見分けるためにはどこに注目すればいいのでしょうか。ポイントを下記にまとめました。

上記のような不動産業者からマンションを購入すると、本来出会えたはずの希望条件にぴったりな物件に出会えないどころか、あとあと欠陥が見つかり補修費用で大損をしたり、契約手続きがスムーズに進まず不快な思いをすることもあるのです。

人生でそう何度も買うことのない大きな買い物です。まずは親身にこちらの希望をくみ取り、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶところからスタートとなります。

中古マンションを選ぶメリット

中古マンションには、新築にはないメリットがあります。中古マンションを選ぶ主なメリットは次の通りです。

中古マンションのメリットとして一番にあげられるのは、新築よりも価格が安いことです。社会全体の不動産市場が値上がりした場合は、新築で販売された価格よりも値上がりすることもありますが、一般的には、新築よりも中古マンションのほうがかなり安くなります。

また、新築マンションの多くは建物の完成前に契約することがほとんどです。しかし、中古マンションはすでに完成しているので、室内や共用部分、管理状況、周囲の環境を実際に確認できる点もメリットだと言えます。

中古マンションの火災保険の相場と選び方

念願の中古マンション購入が成功した後に忘れてはいけないのが火災保険です。万一の時に備えて建物の補償や生活再建の足掛かりとなります。

ここでは、中古マンションの火災保険の相場や選び方について簡単に説明します。

火災保険の相場を調べることは困難

火災保険に加入する際、多くの人がその保険料の相場を知りたいと考えるでしょう。しかし、火災保険料は多くの要素によって決定されるため、相場を特定するのは容易ではありません。

保険料に影響を与える要素には、建物の種類や構造、補償内容、保険期間、築年数、特約の有無などが含まれます。そのため、火災保険料の相場を一概にいくらとは言えないのです。

中古マンションにおける火災保険の選び方

マンションの場合、一戸建てと比較すると災害リスクが低いため、火災保険料は一般的に安くなります。価格.comの火災保険の相場を見ると、10年間の火災保険料は3万円台で済むことが多いです。

賃貸物件においては、建物自体に対する火災保険はオーナーが加入します。

一方、借主は家財保険に加入し、それに加えて借家人賠償責任保険に加入することをおすすめします。

価格.comなどの価格比較サイトを活用すると人気の保険ランキングごとに保険料が比較できるので大変便利です。

どこの保険に入るか迷われている方は参考にしてみてください。

引用：価格.comのマンションの火災保険料比較

まとめ

新築よりも安く買える、実際の物件を確認できるなどといったメリットがある中古マンションを選ぶ際には、さまざまな重視すべきポイントがあります。

おもなポイントは、築年数とマンションの構造、そして周辺環境です。生活スタイルやライフプランに合わせて、重視すべき点に優先順位をつけて中古マンション探しをしましょう。

中古マンション探しには不動産情報ポータルサイトが便利です。しかし、不動産会社に直接問い合わせることで、仲介手数料が割引になる場合もあるので試してみることをおすすめします。

物件探しの際には、前もって相場価格を調べておく、内見をしっかりと行うなどの注意点をふまえて、中古マンション購入成功を目指しましょう。