築50年の中古マンションを購入することは、見た目の魅力や価格の安さに惹かれがちですが、実際に住んでみると後悔することが多いこともあります。物件が古いと、耐震基準の不安や老朽化した設備、将来的な修繕費用など、いくつものデメリットが待ち受けています。もちろん、建て替えやリノベーションで魅力的な空間を作り上げることもできますが、そうした変更が施されていない場合、住む期間や将来の売却時に大きな負担を感じることがあるかもしれません。
「買っても大丈夫？」と不安になるポイントや、「いつまで住める？」という疑問を解消するためにも、購入前には慎重な確認が不可欠です。この記事では、築50年のマンション購入を検討している方に向けて、後悔しないために知っておきたいデメリットや、買っても良い条件を徹底解説します。
山口編集者
築50年の中古マンション購入で後悔するポイント５選
築50年を超える中古マンションを購入する際、魅力的に見える価格や立地条件に惹かれて決断することがあります。
しかし、長年使用された物件には、見落としがちなリスクや予想外の問題が潜んでいることも多いです。
ここでは、築50年の中古マンションを購入する際に直面しやすい後悔ポイントを5つご紹介します。
旧耐震型で地震に弱い
築50年の中古マンションを購入する際、大きな後悔ポイントの一つは耐震性です。
1981年以前に建てられた物件は、旧耐震基準に基づいて建設されており、この基準では震度5強程度の揺れには耐えられる設計となっています。
しかし、震度6〜7の強い地震には対応できない可能性があり、特に経年劣化が進んだ建物では構造部分が弱くなり、耐震性が低下していることもあります。
そのため、強い地震が発生した場合のリスクが非常に高く、購入後に大きな後悔を招くことになりやすいです。
さらに、1995年の阪神淡路大震災では、旧耐震基準で建設されたマンションの約9割が深刻な被害を受けました。この事例は、旧耐震型マンションの地震に対する脆弱性を如実に示しています。
また、東京都では、首都直下地震の懸念が高まる中、2021年末時点で、旧耐震基準に基づく建物のうち、耐震性が確認されているのはわずか16%に過ぎないという現状があります。
こうした現実を考えると、築50年の旧耐震型マンションを購入することは、予想以上のリスクを抱えることになるかもしれません。
小島解説員
山口編集者
住宅ローンの審査に通りにくい
築50年の中古マンションを購入する際、大きく後悔するポイントの一つは、住宅ローンの審査に通りにくいという点です。
中古マンションの場合、新築物件と比べて審査が厳しくなることが多いです。
その主な理由は、担保価値の減少です。銀行は、購入した物件が将来売却され、ローン残高を返済できる価値を保っているかを重視します。
築年数が古くなるほど、物件の資産価値は下がり、希望する融資額を全額借りることが難しくなります。
特に、築年数が50年以上経過した物件では、担保価値が大幅に減少しているため、融資額が制限されることが予想されます。
加えて、昭和56年以前に建てられた物件は、現在の建築基準法に適合していない場合もあり、その点が審査において不利に働くこともあります。
このため、物件の評価額が新築に比べて低く設定され、借入額の上限も少なくなることが一般的です。
例えば、建物の評価額が3000万円であれば、借入額の上限は2400万円程度となり、融資額が希望通りにならないことが多く、結果として資金計画に大きな影響を与えます。
さらに、中古住宅ローンの返済期間は、新築住宅ローンよりも短く設定されることがほとんどです。
これは、経年劣化により建物の価値が減少しているため、返済が滞った場合に担保物件を売却して回収することが難しくなる可能性があるからです。
このような制限があるため、希望する返済期間を設定することも難しく、資金計画の立て直しが必要となることが多いです。
これらの理由から、築50年の中古マンションを購入する際には、住宅ローンの審査に通るかどうか、そして融資額や返済期間が予想通りになるかどうかを十分に考慮しておくべきです。
修繕積立金が高い
築50年のマンションは、長期間にわたって修繕が行われていない場合が多く、修繕積立金が高額になる可能性があります。
特に「段階増額積立方式」の場合、時間が経つほど修繕積立金が増加し、築年数が古くなると、積み立てるべき金額が大きくなります。
加えて、大規模修繕や設備交換の必要性が増し、それに伴って修繕積立金が急激に上がることもあります。
また、物件によっては、管理組合の修繕計画が不十分で、将来必要となる修繕費用が想定よりも大幅に上昇する可能性もあるため、購入後にこんなに必要だったなんて…と後悔しがちなポイントの一つです。
設備の老朽化
築50年のマンションでは、設備の老朽化が避けられません。
特に当時一般的だった鉄管や銅管は、腐食や水漏れを引き起こすリスクが高く、交換が必要になることが多いです。
鉄管の寿命は約15～20年、銅管でも20～25年とされており、築50年の物件では既に耐用年数を大きく超えています。
このような配管をそのまま使用し続けると、赤水や水質の悪化、ピンホールと呼ばれる微細な水漏れが発生しやすくなります。
さらに、これらの修繕には床や壁を剥がす大掛かりな作業が必要で、数百万円単位の出費がかさむことも。
共用部分のエレベーターや消防設備も老朽化が進み、管理費や修繕積立金の増額が避けられない場合があります。
小島解説員
山口編集者
建築資材の構造による壁の薄さ
築50年のマンションは、現在の建築基準に比べてコンクリートの厚みが薄いことが多く、防音性能が低いことがあります。
このため、隣の部屋との音の伝わりやすさが気になることが多いです。
例えば、音の漏れや振動が伝わりやすく、騒音が気になるという後悔の原因になります。
現行の耐震基準に基づいて建てられたマンションに比べると、壁が薄く、防音対策が十分でない場合がほとんどです。
騒音が気になる場合、リフォームを考えたくなりますが、音の問題を完全に解決するためには大規模なリフォームが必要となることもあります。
結局のところ、騒音に我慢して後悔するか、住宅ローンとは別に突然の高額費用が発生することが後悔のポイントの一つでしょう。
売却しにくい可能性がある
築50年のマンションは、将来の売却時に困難を伴うことがあります。
マンションの資産価値は、立地や築年数によって大きく左右されますが、50年以上経過した物件は、次の世代にとって魅力的な選択肢とならない可能性が高いです。
小島解説員
また、中古マンションの取引市場は年々減少しており、特に築年数が古い物件は、買い手を見つけるのが難しくなることが考えられます。
このような理由から、将来的に売却を考えている場合、購入前に市場価値や今後の動向について慎重にリサーチすることが重要です。
築50年の中古マンションは、魅力的な価格で手に入る一方で、これらのデメリットがあることをしっかりと認識しておく必要があります。
購入前に物件の状態を十分に確認し、将来の維持費や修繕費用、売却の可能性などを考慮した上で、慎重に判断しましょう。
不動産屋が築50年の中古マンションを勧めてくるのはなぜ？
築50年の中古マンションには多くのデメリットがあります。
旧耐震基準で地震に弱かったり、住宅ローンの審査が通りにくかったり、修繕積立金が高額になる可能性が高いといった問題が挙げられます。
さらに、設備の老朽化や壁の薄さによる住環境の問題、将来的な売却の難しさも大きなリスクとして認識されています。
これほどのデメリットがありながら、不動産屋があえて築50年の中古マンションを勧めてくるのはなぜなのでしょうか。
小島解説員
山口編集者
リノベーション工事もしている不動産業者であることが多い
築50年の中古マンションを扱う不動産業者の多くは、物件販売だけでなくリノベーション工事を手掛けている、または提携会社を通じて受注するケースがほとんどです。
これにより、販売利益だけでなくリノベーション工事からも収益を得ることが可能になります。
たとえば、1000万円の築50年の中古マンションを購入した顧客に、800万円相当のリノベーション工事を提案した場合、工事にかかるコストが600万円だとすると、200万円が業者の純利益となります。
さらにリノベーション工事の範囲を広げたり、高額なオプションを付けたりすることで、利益率をさらに向上させることもできます。
このように、不動産業者がリノベーションまで包括的に提案するのは、物件販売だけでは得られない利益を追加で見込めるからです。
特に、築年数が古く価格が安いマンションはリノベーション工事の需要が高いため、業者にとって非常に収益性の高い商材となります。
リノベ済みマンションなら両手仲介で手数料が倍だから
築50年の中古マンションが「リノベ済み」として販売される場合、両手仲介の仕組みによる利益増加が背景にあります。
両手仲介が成立する主な理由は、不動産業者が一度物件を買い取る「買取再販」のプロセスにあります。
不動産業者が個人や法人から築50年の中古マンションを2000万円で買い取り、自社でリノベーション工事を施し、4000万円で再販売する場合、他の仲介会社を挟まず、自社だけで売買が完結します。
この結果、不動産業者は売主としても買主としても仲介手数料を受け取れる「両手仲介」が成立します。
たとえば、不動産業者が2000万円で物件を買い取る際、通常の仲介手数料は「2000万円 × 3% + 6万円」で計算され、66万円となります。
一方、リノベーション後に4000万円で販売した場合、仲介手数料は「4000万円 × 3% + 6万円」で計算され、126万円となります。
この結果、売主（業者自身）と買主の双方から手数料を受け取るため、合計手数料は66万円（買取時）＋126万円（販売時）＝192万円となります。
この場合、仲介手数料は売主と買主のそれぞれから合計192万円を受け取ることができ、通常の片手仲介（126万円）に比べて手数料収入が66万円増えます。
さらに、買取価格と販売価格の差額も業者の利益となります。
この例では、買取価格が2000万円で、リノベーション費用が800万円だった場合、販売価格4000万円との差額である1200万円が業者の利益になります（リノベーション費用や諸経費を差し引いた純利益）。
買取再販によるリノベ済み物件は購入者にとっても「リフォーム済みで手間が省ける」「物件の価値が保証されている」という安心感を提供できるため、販売促進の観点からも効果的です。
このような背景が、不動産業者が築50年の中古マンションを勧める大きな理由の一つとなっています。
築年数が古い中古マンションでも良いことばかりを言って購入を勧めてくるのは、不動産屋に大きな利益があるからです。
築50年の中古マンションを買っても大丈夫な条件は？
築50年の中古マンションは、一般的にデメリットが多いとされていますが、場合によっては購入を検討しても良いケースもあります。
以下では、築50年のマンションで購入を検討しても良い条件について説明します。
建て替えや修繕が行われた後
築50年のマンションでも、建物全体の建て替えや大規模修繕が行われた場合は、購入を検討する価値があります。
建て替えが行われた場合、古い建物が取り壊され、新しい建物として生まれ変わるため、実質的に新築と同等の価値を持つ可能性があります。
また、大規模修繕が完了している場合は、外壁や屋根の補修、共用部分の改修、エレベーターの更新などが施されているため、建物の耐久性や快適性が向上します。
修繕積立金が適切に運用されているかを確認し、今後の修繕計画がしっかり立てられている場合には、長期的な安心感が得られるでしょう。
耐震基準を満たしている強い建物
築50年のマンションでも、現行の耐震基準を満たしている、または耐震補強工事が施されている物件は購入を検討しても良い条件に該当します。
1981年に改正された新耐震基準が導入される以前に建てられた物件の場合、耐震性に不安があるケースが多いですが、耐震診断や補強工事が行われている場合は安心です。
特に地震の多い地域では、耐震性の確保は重要なポイントとなります。
補強工事の有無や、過去に実施された耐震検査の結果を確認し、安全性に問題がないかを慎重に見極めることが大切です。
以上の条件を満たしている場合、築50年の中古マンションでも安心して購入を検討できる可能性があります。ただし、購入前には十分な調査と専門家への相談を行い、慎重に判断することが必要です。
築50年のマンションはいつまで住める？
築50年のマンションがいつまで住めるのかについては、適切に管理されていれば十分に長期間住むことが可能です。
鉄筋コンクリート造の建物であれば、国交省の報告書によれば、寿命は120年程度あると言われています。
実際、メンテナンスをきちんと行うことで150年まで延命することが可能だとも報告されています。
しかし、現実的に築50年のマンションに住み続ける場合、注意しなければならないのは耐震性です。
建物自体の寿命が長いとしても、耐震基準が旧型のものであった場合、地震などの自然災害に対する強度に対して十分な安心感が得られません。
例えば、旧耐震基準で建てられたマンションは、現行基準に比べて地震に対する耐性が低いため、耐震補強工事が必要となる場合があります。
こうした点を考慮すると、築50年を超えたマンションでも、120年住むことは可能かもしれませんが、耐震強度においては不安が残ります。
築50年マンションは買っても大丈夫？知られざるメリット
ここまで、後悔するポイントばかりを挙げてきた築50年の中古マンションですが、果たしてメリットはあるのでしょうか？
確かに、古い物件には多くのデメリットがありますが、一方で手ごろな価格で購入できる、リノベーションで自分好みにカスタマイズできるなど、魅力的な点も存在します。
小島解説員
購入価格が安い
中古マンションは、築浅・新築マンションよりも物件価格が安いです。
さらに、東日本不動産流通機構のデータによると築5年以下の物件に比べ、築30年を超えた物件の価格が3分の1まで値下がりしていることもわかっています。
山口編集者
小島解説員
鉄筋コンクリート造の法的耐用年数は47年なので、築50年マンションは“建物”の資産価値がほとんどなく、土地だけの評価になっています。販売価格は底値と言ってよいでしょう。
好立地にある建物が多い
日本の分譲マンションは1960〜1970年代にかけて普及し、その後の建設ラッシュや融資制度の開始により大きな発展を遂げました。
この時期に建てられたマンションは駅周辺の好立地が多く、徐々に郊外へ広がるように建てられたことから、あとに建つマンションほど立地条件が悪くなります。
小島解説員
山口編集者
駅周辺や都市部の再開発で新築マンションが建てられることもありますが、そうでない限り新築マンションが建てられる場所は限られています。
築年数にこだわらなければ、予算に合わせて利便性の良い物件を見つけやすくなるでしょう。
リノベーションで好きなようにカスタマイズできる
築50年の物件は底値といっていいほど販売価格が安いため、フルリノベーションやリフォームにお金をかけやすくなります。
たとえば築50年のマンションをフルリノベーションする場合、50〜70㎡の相場は1000万円から1500万円ほどです。
山口編集者
小島解説員
とはいえ、販売価格とリノベーション費用を含めれば、新築マンションの相場より1000万円以上安く購入できる場合もあります。
築50年マンションがリフォームやリノベーションでどこまで生まれ変われるのか、後半で実例をご紹介します。
築50年のマンションを買う場合の確認事項５点
- 修繕履歴や長期修繕計画・建て替えの実施予定を確認する
- 耐震性能を確認する
- 管理状況を確認する
- 設備や配管の状態を確認する
- 売却や貸し出す選択肢があることも考慮する
修繕履歴や長期修繕計画・建て替えの実施予定を確認する
マンションの寿命は、適正なメンテナンスが行われているかどうかで大きく左右します。
これまでに起きた修繕履歴やその内容、今後おこなわれる予定の大規模修繕の時期や内容についてしっかり確認しておきましょう。
ちなみに、管理費や修繕積立金がなければ大規模修繕も実施できません。
滞納している住民の割合が多い、または滞納額が大きい場合は将来的に適切な修繕ができない可能性もあります。金額が相場と比べて適切かどうかも確認することをおすすめします。
耐震性能を確認する
築50年マンションは、原則的に旧耐震基準（震度5程度の中地震でも倒壊しないレベル）のため耐震性能の不安がゼロではありません。
とはいえ、過去に耐震補強工事が実施され新耐震基準に適合したマンションもあります。これは大規模修繕の記録から確認できるため、耐震性能にこだわる人はチェックしておきましょう。
管理状況を確認する
すべての物件で確認できるわけではありませんが、可能であれば管理組合の議事録を確認しましょう。
理事会での決議やその結果、質疑応答が記録されているので、過去に起きた近隣トラブルや共益費/管理費の滞納など、マンション全体の問題を知ることができます。
設備や配管の状態を確認する
50年以上前に使用された金属製の配管は劣化しやすいですが、リフォームすることで新しい素材の配管に変えることができるため、その後の暮らしも安心です。
しかし、築50年マンションのなかには配管類を建物のコンクリートに埋め込んでいるケースもあります。
この場合はリフォームで配管を変えることができず、水回りも移動できないため注意が必要です。
売却や貸し出す選択肢があることも考慮する
築50年マンションを購入しても、将来的に住み替えなければならなくなるときもあります。
しかし、資産価値の低い築50年マンションは簡単に売れない事情もあるため、売却益に頼らず住み替えるだけの資金力があると安心です。
また、将来的に売却や賃貸物件への転用を考えた際には、販売価格や家賃を相当低くしなければ成約しない場合があります。資産価値にこだわるのではなく、売却や賃貸の可能性も視野に入れておきましょう。
築50年マンションに実際に住んだ体験談
築50年マンションでも、リノベーションすることで新築マンションそっくりのデザイン性や居住性を生み出すことができます。
平松編集者
岸田解説員
- 骨格がしっかりしている物件は築50年でもきちんとした空間に
- 管理体制もよくリノベーションで購入金額より高く売却できた
- 開口部が広いと築50年のマンションでも映える
- 築50年の物件をリノベーションしてスタイリッシュな空間に
- リフォームされた物件をさらにリノベーション
骨格がしっかりしている物件は築50年でもきちんとした空間に
築50年マンションの間取りは、現代のライフスタイルに合わないこともあります。
しかし、構造がしっかりしていれば快適な空間づくりも可能です。
壁を撤去してリビングや居室を広くする、キッチンを移動するなど、マンションの間取り変更がどこまでできるか事前に確認すると良いでしょう。
管理体制もよくリノベーションで購入金額より高く売却できた
こちらの実例も、内装を剥がして間取りを変更しています。
築50年でも管理体制がよく、外壁塗装もこまめにおこなっていたことから原価650万円に対して850万円で売却できたとのことです。
売却目的で築50年マンションを手に入れるなら、立地条件や管理体制にも目を配りましょう。
開口部が広いと築50年のマンションでも映える
リビングの開口部が広く、空間全体が開放感に包まれたリノベーション実例です。立地が良い物件なら眺望も期待できます。
築50年の物件をリノベーションしてスタイリッシュな空間に
白を貴重とした内装にリノベーションした築50年マンションです。
キッチンの写真を見ると、新築マンションと見間違うほどスタイリッシュに生まれ変わっています。また共用部である非常階段も状態がよく、適切にメンテナンスされている様子が伺えます。
リフォームされた物件をさらにリノベーション
築50年マンションで、前の所有者が10年ほど前にリフォームした物件を購入しリノベーションした実例です。
キッチンの場所を移動させクローゼットを造作しています。
リフォーム時点でも古めかしさがありませんが、リノベーションすることでスタイリッシュかつ個性的な空間に生まれ変わっています。
まとめ
築50年の中古マンションを購入することには、多くのリスクとデメリットが伴います。
特に、耐震性能の低さや老朽化した設備、高額な修繕積立金などが影響し、長期的に住み続けるには不安が残る点が多いです。
また、将来的な売却の難しさも考慮する必要があります。もちろん、建て替えやリノベーションが進んでいる物件であれば購入する価値もありますが、それでも耐震強度や将来的な維持管理の問題は避けられません。
結果として、築50年のマンションは購入するにはデメリットが大きく、特に地震などの自然災害に対しては十分な安心感を得ることが難しいと言えます。
総合的に見ると、リスクがメリットを上回るケースが多いため、余程の事情がある場合を除いて築50年以上の中古マンションの購入はおススメできません。
