【2026年最新版】地価が上がりそうな地域！横浜市の場合

横浜市でマンションや戸建ての購入や土地購入を検討するうえで、「地価が上がりそうな地域はどこなのか」は多くの人が気になるポイントでしょう。神奈川の中でも横浜市はエリア差が大きく、同じ市内でも駅や路線、再開発の有無によって地価推移は大きく異なります。実際、公示地価2025年を見ても、地価が上昇しているエリアと、伸びが鈍化しているエリアの差は年々はっきりしてきています。

本記事では、横浜市の中で地価が上がりそうな地域はどこなのかを、横浜駅・みなとみらい・関内といった再開発が長期で続くエリアをはじめ、東京都心へのアクセスが評価される主要路線・駅、相鉄線沿線の地価上昇要因までを解説していきます。また、横浜市内でも値下がり傾向が見られる路線や区についても触れ、なぜ地価が伸びにくいのかを併せて構造的に解説します。

さらに、横浜市の地価ランキング（駅別）や地価上昇率ランキングを通して、数字から見えるエリアの違いを説明しつつ、人気の駅と横浜市内の区別の土地価格相場もご紹介します。

地価が上がりそうな地域は横浜市だとどこ？

再開発と都市機能が集中するエリアは今後も横浜市の中心となる

横浜駅・みなとみらい・関内エリアの強みは、再開発がすでに完成した施設だけで終わる一時的なものではなく、完成時期をずらしながら10年以上続く構造になっている点にあります。

たとえば横浜駅周辺で進められている「エキサイトよこはま22」は、すでに完成した施設だけで終わる計画ではありません。横浜シンフォステージやKアリーナ横浜などが順次供用を開始する一方で、みなみ東口地区では2037年完成予定の超高層複合開発の大型再開発まで続く見込みとなっており、街の価値が段階的に引き上げられていく設計です。

みなとみらい・新高島エリアでも同様に、再開発は現在進行形です。みなとみらい21中央地区では、大型複合施設の開発が進み、2026〜2029年にかけて超高層オフィスや商業施設、ホテルなどが順次完成する予定です。さらに、横浜駅方面とみなとみらいを結ぶ歩行者デッキ整備も控えており、完成後は回遊性が大きく向上し、価値が一段と高まり、土地価格の下支え要因になることが見込めます。

関内・桜木町周辺も例外ではありません。新市庁舎の移転によって行政機能と商業機能が集約されたうえ、旧市庁舎跡地では2026年以降に観光・エンタメ・大学・オフィスが融合した大型街区が誕生予定です。これにより、関内は「昔の中心地」ではなく、再び人を呼び込む都心エリアとして再定義されていくことが見込まれます。

このように横浜市の主要エリアでは、
再開発 → 利便性向上 → 人口・需要増 → 次の再開発
という循環がすでに組み込まれています。

再開発のゴールが2030年、さらには2037年と先に設定されている以上、横浜市の地価も短期的に上がって終わるのではなく、長期的に上昇しやすい環境が続いていきます。

東京都心へのアクセスが評価される主要路線・駅は需要が続く

横浜市の地価が今後も上昇しやすい理由として、再開発と並んで見逃せないのが東京都心へのアクセスの強さです。

単に東京に近いという話ではなく、横浜市内には通勤・通学・ビジネス利用を前提とした高品質な鉄道路線と拠点駅が集中しており、この構造自体が長期的な需要を支えています。

代表的なのが、東急東横線沿線、JR東海道線・横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線です。横浜駅、戸塚駅、東戸塚駅、新横浜駅といった主要駅からは、品川・東京・新宿・渋谷といった都心主要エリアへ乗り換えなし、または1回の乗り換えで到達可能であり、通勤利便性は東京都下の多くのエリアを上回ります。特に東海道線・横須賀線は、所要時間の短さから、今後も安定した需要が見込まれる路線です。

また、新横浜駅の存在も横浜市の地価を下支えする重要な要素です。東海道新幹線が停車する数少ない首都圏拠点として、東京・名古屋・大阪を結ぶ広域アクセスを担っており、ビジネス利用や企業立地の観点からも評価が高いエリアとなっています。これに加え、相鉄・東急新横浜線の開業によって、渋谷・目黒方面へのアクセスが飛躍的に向上し、新横浜駅周辺の利便性はここ数年で別次元に引き上げられました。

さらに、みなとみらい線や東急東横線沿線も、都心アクセスと居住環境のバランスが評価されやすい路線です。横浜駅・みなとみらい・馬車道といったエリアは、都内への通勤圏でありながら、観光・商業・オフィス機能が集積しており、職住近接を求める層からの需要が安定しています。こうした路線・駅は、景気変動の影響を受けにくく、地価が下がりにくい傾向です。

再開発によって都市機能が強化されるエリアと、都心直結の鉄道網が重なる地点では、今後も居住ニーズが途切れにくく、結果として地価の上昇を中長期的に支えられていく要因となります。

相鉄線の地価が上昇している要因

相鉄線沿線の地価が近年大きく上昇している背景には、単なる一時的な人気ではなく、交通・再開発・居住環境の三つが同時に底上げされる構造的な変化があります。これまで横浜市の郊外路線という位置づけだった相鉄線は、ここ数年で評価軸そのものが変わりました。

最大の転機となったのが、相鉄・JR直通線が2019年に開通した点と相鉄・東急新横浜線が2023年に開業したことによります。これにより、相鉄線沿線から新横浜、渋谷、目黒といった都心主要エリアへ乗り換え負担を抑えてアクセスできるようになりました。通勤・通学の利便性が飛躍的に向上したことで、これまで都内や東急沿線を検討していた層が、相鉄線沿線も比較対象に含めるようになっています。

こうしたアクセス改善に合わせて、駅周辺の再開発が本格化している点も見逃せません。二俣川駅では行政・商業・交通機能が集約され、沿線の中核拠点としての地位を確立しました。西谷駅は直通線の結節点となったことで利便性が大きく向上し、沿線全体の評価を引き上げる役割を果たしています。さらに、ゆめが丘駅周辺では大型商業施設の開業を起点に、医療・公園・住宅開発が一体となった街づくりが進み、生活利便性と将来性の両面で注目を集めています。

このように相鉄線沿線では、「都心直結による時間価値の向上」と「駅前再開発による生活価値の向上」が同時に進行しています。その結果、公示地価や路線価でも沿線各駅が高い上昇率を記録し、横浜市内でも存在感を強めています。

相鉄線の特徴は、すでに価格が高騰しきったエリアではなく、利便性の向上が地価に反映される“伸びしろのある段階”にあることです。

今後も再開発の進展と沿線価値の浸透が続くことで、相鉄線沿線は横浜市の中でも地価上昇が期待されやすいエリアとして、堅調な動きを維持していく可能性が高いでしょう。

横浜市で値下がりする路線・エリアは？

横浜市全体では地価が上昇傾向にある一方で、すべての路線やエリアが同じように評価されているわけではありません。人口動態、再開発の有無、都心アクセス、街の成熟度によっては、相対的に地価が伸び悩む、あるいは下落リスクを抱える地域も存在します。ここでは、横浜市内で注意が必要な路線・エリアと、その背景を整理して見ていきます。

横浜線・根岸線

横浜線や根岸線は、横浜市内でも利用者の多いJR路線ですが、沿線すべてが地価上昇局面にあるわけではありません。特に各駅停車駅が中心となるエリアでは、都心直結の利便性や再開発の動きが限定的な駅も多く、地価や家賃は比較的低めを推移しています。

横浜線沿線では、新横浜駅のように新幹線停車や再開発の恩恵を受ける駅と、それ以外の駅との評価差が拡大しています。東京都心へ向かう際に乗り換えが必要な駅が多く、相鉄線や東急線と比べると時間価値で見劣りするケースもあります。

その結果、利便性が価格に反映されにくい駅では、地価が横ばい、もしくは相対的に下がっている傾向にあります。

根岸線についても、桜木町や関内といった中心駅を離れると、再開発や新たな需要創出の動きが限定的なエリアが目立ちます。既存住宅が多く街が成熟している一方で、若年層や新規流入を強く引きつける材料が少ない駅周辺では、今後の地価上昇には結びつかない線と言えるでしょう。

金沢区・磯子区

横浜市南部に位置する金沢区・磯子区は、海や緑に近い住環境の良さがある一方で、地価の上昇スピードという点では他エリアに比べて控えめになりやすい地域です。特に駅から距離のある住宅地では、高齢化の進行や住宅の築年数の経過が価格形成に影響を与えています。

金沢区では、京急線沿線を除くエリアで都心アクセスに時間を要する場所も多く、再開発による街の更新が限定的です。磯子区についても、工業地帯や既成市街地が多く、土地利用の転換が進みにくいエリアでは、将来的な需要増加を見込みにくい側面があります。

こうした地域では、住みやすさと資産価値が必ずしも比例しない点に注意が必要です。

生活環境としての魅力はあっても、地価という指標では大きな上昇が期待しにくいケースがあるため、先々を見越した購入用途で判断をすることが大切です。

横浜市の土地価格相場（人気の駅と区別）

横浜市内の土地価格は、駅と区で見ると評価のされ方が大きく異なります。
特に住宅地では、駅単位ではピンポイントで高騰している一方、区全体で見ると価格差が非常に大きいのが横浜市の特徴です。ここでは、まず人気駅の相場感を押さえたうえで、18区それぞれの傾向を整理します。

横浜市で土地価格が高い人気駅ランキング【住宅地】

横浜市内で住宅地の土地価格が高い駅は、都心性・再開発・ブランド力の3点が揃っている駅に集中しています。2025〜2026年時点の公示地価・実勢価格を踏まえた目安は以下の通りです。

このように、横浜市の土地価格は「駅力」で大きく上下するため、同じ区内でも価格差が数倍になることは珍しくありません。

横浜市18区の土地価格相場と特徴

次に、横浜市18区を区単位で見た土地価格の目安と特徴を整理します。

このように区で見ると、高い区＝どこでも安心ではなく、駅を間違えると評価が変わるのが横浜市の特徴です。

資産価値が落ちないマイホームを選ぶ基準

マイホームの資産価値は、新築か中古か、戸建てかマンションかといった表面的な条件だけで決まるものではありません。

実際には、立地・需要・将来性という3つの要素が重なった場所ほど、長期的に価値を保ちやすい傾向があります。

基準①「駅距離×路線力」で需要が途切れにくいか

まず重視すべきは、徒歩10分圏内の駅近立地であること。

特に横浜市では、

など、東京都心への直通性が高い路線沿線は、将来にわたって需要が落ちにくい傾向があります。

「駅から遠い広い家」よりも、「駅近で標準的な広さ」の方が、売却時・賃貸時ともに評価されやすいのが現実です。

基準②人口が流入するエリアかどうか

資産価値は、人が集まる場所に集まるという極めてシンプルな原則で動きます。

横浜市内でも、

といったエリアは、住宅需要が底堅く、価格が下がりにくい特徴があります。

一方で、人口減少が進むエリアでは、建物が新しくても価格は維持しづらくなります。

基準③再開発・インフラ計画が未来形かつ持続的か

すでに完成した再開発だけでなく、

5年後・10年後も街が変わり続ける計画があるかは重要なチェックポイントです。

横浜駅・みなとみらい・関内周辺のように、再開発の完了時期が2030年以降まで設定されていたり、交通・歩行者動線の改善が予定されているエリアは、街の評価が段階的に積み上がっていくため、資産価値が下がりにくい構造になっています。

基準④「万人向けの間取り・立地」であること

将来売却や賃貸を考えたとき、

といった物件は、買い手が限られがちです。

70点を取れる人が多い家の方が、結果的に資産価値は安定します。

横浜市の地価ランキング（駅別）

横浜市内の地価は「区」よりも駅単位で見る方が実態に近いのが特徴です。

同じ区内でも、駅が違うだけで土地価格に数倍の差が出るケースも珍しくありません。

ここでは、住宅地として評価が高い駅を中心に、横浜市の地価水準をランキング形式で整理します。

関内駅は再開発（旧市庁舎街区・周辺再整備）の影響で、住宅地評価も上昇基調で商業色は強いものの、将来性を織り込んだ価格形成が進んでいます。

横浜市の地価上昇率ランキング

ここでは、現在すでに地価が高いエリアではなく、直近で伸び率が高いエリア・駅に注目します。

1位の旭区の西谷駅周辺は相鉄・JR直通線および東急新横浜線の開業効果を最も強く受けたエリアです。

それまで通過駅の印象が強かった西谷駅は、都心直結の結節点となったことで住宅需要が急増し、地価上昇率は横浜市内でもトップクラスとなりました。

2位の泉区のゆめが丘駅は大型商業施設「ゆめが丘ソラトス」の開業を起点に、街の評価が一変したエリアです。

商業・医療・公園整備など生活利便性が一気に底上げされ、郊外型エリアながら高い上昇率を記録しています。

3位の旭区の二子玉川駅は相鉄線の主要ターミナルとして再開発が進み、行政・商業・住宅機能が集約しています。

住む場所としての完成度が高まったことで、実需層からの評価が安定して伸びています。

4位の西区の新高島駅・高島町駅周辺はみなとみらい21地区の拡張エリアとして、オフィス・住宅の開発が継続中です。

横浜駅徒歩圏という立地に加え、今後も開発余地が残る点が地価上昇を後押ししています。

5位の中区の関内駅周辺は旧市庁舎跡地再開発や周辺エリアの再構築により、関内は「再評価フェーズ」に入っています。

すでに価格水準は高いものの、再開発効果が反映され始めたことで上昇率も堅調です。

横浜市の地価上昇率が低いランキング

横浜市全体では地価は上昇傾向にありますが、すべてのエリアが同じように伸びているわけではありません。

ここでは、直近データをもとに上昇率が低い、もしくは横ばい傾向にあるエリア・駅を整理し解説していきます。

1位の港南台駅周辺は成熟した住宅地として人気は根強いものの、新たな再開発や人口流入の材料が少なく、地価は安定推移にとどまっています。

生活利便性は高い一方で、価格を押し上げる要因が乏しいエリアといえます。

2位の洋光台駅周辺では高度成長期に整備された大規模団地が多く、建物の老朽化や住民の高齢化が進行しており、再開発計画も限定的で、地価はほぼ横ばい状態が続いています。

3位の金沢文庫駅では京急沿線として利便性はあるものの、横浜中心部から距離があり、若年層の流入が鈍化しています。

供給過多になりやすい戸建エリアも多く、上昇率は低めで推移している傾向と言えます。

4位の鴨井駅周辺は横浜線沿線の代表的な住宅地ですが、都心直結性や再開発面で他路線に後れを取っています。

大型商業施設が既に整っている分、これ以上の伸びしろが小さい点が影響しています。

5位の新杉田駅はJR根岸線と京急線の乗換駅という利点はあるものの、周辺工業地帯の影響や住宅需要の伸び悩みが課題です。

価格水準は低く安定しているものの、大幅な上昇は見込みにくいエリアと言えるでしょう。

地価上昇率が低いエリアには、いくつか共通した傾向が見られます。

多くの場合、過去の再開発がすでに一巡しており、今後の大規模な開発計画が少ない点が特徴です。

また、人口が横ばい、もしくは減少傾向にあるエリアも多く、住宅需要そのものが伸びにくいことも影響しています。加えて、都心へ直結する路線や、話題性のある新線・相互直通運転といった交通面でのプラス要素が少ない点も、地価上昇が緩やかになっている要因と言えるでしょう。

これらを踏まえると、数字からも分かる通り、暮らしやすい街＝地価が上がり続ける街ではないという現実が浮き彫りになることが分かります。

まとめ

横浜市の地価動向を見ると、今後も値上がりが期待できるエリアと、伸びが緩やか、もしくは停滞しやすいエリアの差は、ますます明確になりつつあります。特に横浜駅・みなとみらい・関内といった都心部では、再開発が短期で終わるのではなく、2030年以降、さらには2037年頃まで段階的に続く構造となっており、利便性と話題性が長期間にわたって維持されやすい点が大きな強みです。

一方で、横浜線や根岸線沿線、金沢区・磯子区などでは、生活のしやすさは高く評価されるものの、再開発や人口動態の面で大きな変化が起きにくく、地価上昇という観点では見込めないでしょう。数字から見ても、住みやすい街と資産価値が伸びる街が必ずしも一致してきません。

これから横浜市でマイホームや土地購入を検討するのであれば、今の価格だけで判断するのではなく、「再開発がいつまで続くのか」「将来も人と機能が集まり続けるか」という中長期視点が欠かせません。横浜市はエリアごとの差が大きいからこそ、地価の背景にある構造を理解したうえで選ぶことが、資産価値を守る最大のポイントと言えるでしょう。